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Prólogo
La dificultad de muchos ayuntamientos para vigilar la totalidad de su territorio, la
falta de medios técnicos y la corta distancia con el administrado han propiciado la
inactividad disciplinaria y la tolerancia de las construcciones ilegales.
A las dificultades anteriores se ha añadido los últimos años la consideración de estos
fenómenos como motor económico, no olvidemos que zonas situadas en segunda
línea litoral han visto como sus ayuntamientos obtenían recursos de la actividad
edificatoria en los suelos rústicos desprovistos de actividad agraria. El incremento
de recursos, el incremento poblacional, fundamental para municipios pequeños han
tergiversado la lectura de los hechos.
La disciplina urbanística y el planeamiento pertenecen al acervo cultural que se ha ido
implantando en nuestra sociedad en las últimas décadas. Cuando el planeamiento,
se conculca desde lo administrativo, desde lo político la gravedad es inmensa, el
incumplimiento del planeamiento, en los usos y en los aprovechamientos, supone
un menoscabo de lo público, un enriquecimiento ilícito, que es subsanable sólo con
grandes esfuerzos públicos para gestionar, urbanizar o hacer frente a reclamaciones
patrimoniales.
Y por ultimo nos encontramos con el hecho económico, con la principal vertiente
del hecho edificatorio. Toda edificación se levanta con materiales y mano de obra.
Toda edificación una vez finalizada y lista para su uso supone en el marco cultural
en que nos desenvolvemos, la puesta en el mercado de una riqueza susceptible de
patrimonializarse y transmitirse.
En los ultimos tiempos hemos asistido al fenómeno de la promoción en suelos no
urbanizables, el parcelador ha pasado en ocasiones a promover viviendas directamente
sobre los suelos parcelados, apoyado y legitimado por profesionales del campo de la
abogacía, notarios, registradores, arquitectos y demás intermediarios, lo que ha dado
en casos una apariencia de legitimidad falsa y equivoca.
¿Pero qué diferencia hay en el enriquecimiento ilícito cuando la actividad edificatoria
se realiza en el medio rural o en el suelo urbano?
En los suelos urbanos hay transferencias de aprovechamiento, sistemas de actuación
y mecanismos en la legislación que permiten reequilibrar el reparto de beneficios y
cargas, el planeamiento es capaz de reordenar y reestructurar ciudades devastadas
por el incumplimiento de sus propios planes de ordenación.
En el medio rural no hay sistemas de actuación, no somos capaces de redistribuir
beneficios y cargas porque la legislación carece de mecanismos para ello, ni el
