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ESTUDIO SOBRE EL DERECHO DEL TURISMO DE ANDALUCÍA
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una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del
servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año.
5. Viviendas con fines turísticos: las viviendas con fines turísticos constituyen un
nuevo tipo alojativo, no contemplado en la LTA, y cuya creación y regulación se ha
producido por vía reglamentaria. Dicha figura tiene su antecedente en la derogada
Ley 12/1999, que contemplaba las viviendas turísticas vacacionales, en las que se
prestaba únicamente el servicio de alojamiento y que eran ofertadas para un uso
temporal u ocupadas ocasionalmente una o más veces a lo largo del año, debiendo
referirse a la vivienda completa, de manera que se prohibía su comercialización por
habitaciones.
La LTA eliminó este tipo alojativo, de manera que las viviendas que se destinaran a un uso
vacacional pasaban a regirse por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos como arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Sin embargo, esta Ley
fue modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento
del mercado del alquiler de viviendas, de manera que se excluyó expresamente de su
ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada
y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales
de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen
específico, derivado de su normativa sectorial”. El Preámbulo de la Ley 4/2013 es muy
explícito al reseñar las motivaciones de esta reforma:
“Por último, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más
significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando
cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra
de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta
los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial
específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de
temporada, que no sufre modificación”.
Este motivo, entre otros, ha provocado la actuación de la Comunidad Autónoma de Anda-
lucía a la hora de regular este nuevo tipo de servicio turístico de alojamiento, lo que ha
llevado a cabo mediante el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines
turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de
apartamentos turísticos. En el mismo se definen estas viviendas como aquellas ubicadas
en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante
precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía,
de forma habitual y con fines turísticos, habitualidad y finalidad que se presumen cuando
la vivienda se comercialice o promocione en canales de oferta turística (agencias de viaje,
empresas que medien u organicen servicios turísticos y canales en los que se incluya la
posibilidad de reserva del alojamiento). Al contrario que las viviendas turísticas vacaciona-
les, las viviendas con fines turísticos pueden ofertarse tanto por vivienda completa como
por habitaciones.