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ESTUDIO SOBRE EL DERECHO DEL TURISMO DE ANDALUCÍA
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por el relevante Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regularon los estándares
aplicables a la urbanización turística, que estableció un estándar mínimo de densidad del
suelo turístico de 60 metros cuadrados de superficie neta de parcela por plaza
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.
Conviene señalar, no obstante, que los parámetros introducidos por la normativa andaluza
son de corte similar pero no idénticos a los descritos, pues a diferencia de los de Baleares
y Canarias, el segundo elemento de la proporción en el DEH es la unidad de alojamiento
y no la plaza turística. De esta forma si estableciéramos una comparación semejable (en
base a unidades de alojamiento de dos plazas)
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, la
ratio
en nuestra región sería de 55
m² por plaza turística, algo inferior a la mínima de los archipiélagos y bastante inferior a la
que suelen establecer los planes insulares. Diferencia que, desde luego, parece justificada
por la especial necesidad de contención de la densidad del uso turístico en los territorios
insulares, sometidos a una fuerte presión turística.
Junto a la ratio de parcela, se exige también a los establecimientos de playa que cuenten
con piscina, estableciendo el Anexo 5 sus dimensiones, en función de su categoría y capa-
cidad de alojamiento. Y asimismo deben de disponer de aparcamientos, en una proporción
mínima de una plaza por cada dos unidades de alojamiento, así como de zona ajardinada.
La aplicación del parámetro de superficie −junto a la exigencia de estos otros equipa-
mientos− supone la promoción en la práctica de establecimientos de mayor categoría y
calidad en las zonas costeras. Nótese que se trata de un requerimiento muy gravoso para
el sector, en tanto reduce el aprovechamiento de unos suelos ya de por si muy costosos,
lo que provoca el alargamiento de los plazos de retorno de la inversión. Ello fuerza a la
implantación de establecimientos de categoría alta, que potencialmente tienen mayores
posibilidades de obtener un margen de rentabilidad más elevado, acortando así dichos
plazos. Y dificulta, en la práctica, la implantación de establecimientos de inferior categoría
y de los grupos de menor calidad.
Desde una óptica más amplia, se puede decir que las exigencias descritas coadyuvan
en alguna medida a limitar la formación del denominado efecto “pantalla” arquitectónica,
debido a la necesidad de dejar huecos sin construcción dentro de las parcelas hoteleras
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En realidad, ya en 1991 el Plan Insular de Ordenación Territorial de Lanzarote había establecido un estándar
de 50 m² limitado a determinados tipos de alojamientos. Con posterioridad, los distintos Planes insulares fre-
cuentemente han establecido parámetros más elevados. Vid., sobre el particular J. SOLA TEYSSIERE,
Ordena-
ción Territorial y Urbanística de las Zonas Turísticas
, 2ª edición, Ed. Instituto Andaluz de Administración Pública,
Sevilla, 2007, págs. 178 ss.
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La construcción de establecimientos dotados de unidades de alojamiento de mayor capacidad en nuestra
Comunidad podría contribuir a paliar así, parcialmente, los rigores de la ratio de parcela, siempre que el em-
presario considerara operativo el formato. Quizás tenga alguna relación con el tema el que, recientemente, la
Orden de 16 de diciembre de 2013 haya modificado el Anexo 1 del DEH para acometer “la regulación de las
unidades de alojamiento triples y cuádruples en todos los grupos de establecimientos hoteleros haciendo más
competitivo este tipo de alojamiento a nivel nacional e internacional”.