Regulación de las viviendas con fines turísticos en Andalucía

El alquiler de viviendas con fines turísticos o alquiler vacacional se ha venido realizando desde siempre si bien en estos últimos años se ha convertido en un tema de suma actualidad, llegando a ser el sueño de muchos turistas y la pesadilla de algunos vecinos de los edificios donde se ubican estas viviendas.

La economía colaborativa ha irrumpido con gran fuerza en el mercado del alquiler vacacional, ofreciendo  a los propietarios una forma fácil y segura de conseguirse unos ingresos extra, y a los turistas la posibilidad de acceder a gran variedad de alojamientos por un precio generalmente más económico que el de los hoteles e integrarse intensamente en las ciudades, compartiendo experiencias con los habitantes del lugar, comprando en sus tiendas, comiendo en sus bares y viviendo en los mismos edificios de viviendas que los residentes. Este hecho, que a priori parece la mejor forma de conocer las distintas ciudades, integrándose en sus entrañas, ha resultado no ser del todo compatible con la vida cotidiana y familiar de los vecinos. Es comprensible que el residente de un edificio se sienta molesto al ver cada día personas desconocidas deambulando por los portales, haciendo ruidos con sus maletas a deshoras, llamando a porteros por equivocación o montando alguna fiestecilla nocturna. Todo esto es incompatible con la vivienda como residencia, como lugar donde los vecinos desarrollan su día a día, donde viven y donde descansan. Este problema ha sido abordado mediante el Real Decreto ley 7/2019 que prevé que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el uso de una vivienda para alquiler turístico con el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.

Estos alquileres de viviendas turísticas o viviendas vacacionales venían realizándose como alquileres de corta temporada al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si bien las reformas de la citada ley por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y el  Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal y lucrativa del uso de viviendas amuebladas y en condiciones de uso inmediato comercializada a través de canales de oferta turística o de cualquier otra forma, remitiendo su regulación a la normativa sectorial de cada Comunidad Autónoma.

Las distintas Comunidades Autónomas han regulado los requisitos y condiciones que deben reunir las viviendas turísticas en su ámbito territorial exigiéndose en algunas de ellas que las viviendas cuenten con unas dimensiones mínimas y que dispongan de acceso independiente, en otras que se cobre una tasa turística; en varias se prohíbe el alquiler por habitaciones y en otras se regula expresamente; alguna Comunidad Autónoma como la Balear sólo permite el alquiler de viviendas  turísticas cuando se trate de viviendas unifamiliares o pareadas. En lo que sí parece que hay cierta homogeneidad es en la exigencia en todas las regulaciones normativas de que las viviendas figuren inscritas en el Registro de Turismo.

La Comunidad Autónoma Andaluza ha dictado el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía cuyo articulo 3 define lo que ha de entenderse como vivienda con fines turísticos o vacacional, estableciendo que son aquellas ubicadas en suelo residencial donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual, presumiendo que existe habitualidad cuando la vivienda se comercialice a través de canales de oferta turística.

Quedan fuera del Decreto las viviendas que se cedan gratuitamente (por ejemplo la cesión de un apartamento a unos amigos), las contratadas por más  de dos meses,  las viviendas rurales y los apartamentos turísticos, que tienen su propia normativa.

Es muy importante diferenciar los apartamentos turísticos de las viviendas con fines turísticos. La vivienda con fines turísticos supone una segunda actividad o ingreso económico para una persona que alquila una vivienda sin dedicarse profesionalmente a dicha actividad. El titular solo podrá tener dos viviendas con fines turísticos en un radio de 1000 metros. Si dispusiera de tres viviendas en ese radio de 1000 metros, dichas viviendas dejarían de tener la consideración de viviendas con fines turísticos y pasarían a considerarse apartamentos turísticos, aplicándosele una normativa más exigente en cuanto a requisitos, dimensiones de las distintas habitaciones,  recepción de clientes, etc.

La explotación de apartamentos turísticos, a diferencia del alquiler de viviendas con fines turísticos, tiene la consideración de actividad económica y por tanto precisa licencia de apertura  y se regula por Decreto 194/2010 de 20 de Abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Quien desee destinar su vivienda a alquiler turístico en Comunidad Autónoma de Andalucía  debe en primer lugar comprobar que reúne los requisitos exigidos en el Decreto 28/2016,  a saber:  que la vivienda tenga licencia de ocupación , que las habitaciones tengan ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento de las ventanas, que  disponga de sistema de refrigeración por elementos fijos en salones y dormitorios si se alquila de Mayo a Septiembre y calefacción si se alquila de Octubre a Abril, que esté suficientemente amueblada para su uso inmediato, que  tenga botiquín de primeros auxilios, libro de reclamaciones, información turística, información sobre el funcionamiento de los electrodomésticos, etc.

Una vez comprobado que se cumplen dichos requisitos, podrá presentarse la declaración responsable en el Registro de Turismo.

En el momento de la presentación, la Consejería de Turismo, Regeneración, Justicia y Administración Local  da un número de Registro de entrada CTC y posteriormente, una vez que se proceda a la inscripción de la vivienda le dará un número VFT/PROVINCIA/0000 que es el número identificativo de la vivienda, el que debe figurar en la publicidad, en el parte de viajeros o en las facturas que expida.

Desde el momento en que se presente la declaración responsable,  se puede empezar a comercializar la vivienda en portales de Internet.

En Andalucía, la normativa permite alquilar la vivienda completa o por habitaciones. El alquiler por habitaciones tendrá un máximo de 6 plazas y sólo podrán realizarlo personas físicas, puesto que se exige el empadronamiento del propietario en la vivienda. Los titulares de las viviendas completas pueden ser personas físicas o jurídicas y la capacidad máxima de las mismas será de 15 plazas.

Actualmente, hay unas 50.800 viviendas con fines turísticos en Andalucía  de las cuales, más de 30.000 se encuentran en la provincia de Málaga. En lo que se refiere a Málaga capital, hay que señalar que últimamente bastantes  titulares de viviendas con fines turísticos están procediendo a darlas de baja,  ello puede venir motivado por la inclusión del alquiler vacacional como actividad económica en la Ordenanza de recogida de basura o bien, por la subida del precio del alquiler de la vivienda por larga temporada y la fuerte demanda existente. No olvidemos que el alquiler  de viviendas con fines turísticos, aunque pudiera resultar más lucrativo, impone al titular una serie de obligaciones que a veces pueden resultar tediosas tales como la recepción y registro de viajeros, la comunicación de los datos  a la policía, la limpieza a la entrada y salida de nuevos clientes, etc.

Por ultimo, hay que reconocer que Andalucía sigue siendo un magnífico destino turístico elegido por miles de visitantes nacionales y extranjeros y que las viviendas con fines turísticos han venido a ofrecer a los viajeros, una opción de alojamiento diferente que ha sido acogida con gran aceptación tanto por los propietarios como por los turistas.