La división en volúmenes de la propiedad pública en el ámbito urbanístico

Resumen

El régimen jurídico de los bienes demaniales se ha caracterizado tradicionalmente por el mantenimiento riguroso de los dogmas que lo presiden: inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad. Consecuentemente, esta clase de bienes se ha resguardado de todo acto que pudiera suponer la adquisición del bien o de cualquier derecho sobre el mismo por parte de un particular. Al considerarse, sin embargo, que el tráfico jurídico privado menoscaba la función pública de los bienes demaniales, sí se ha admitido la constitución de derechos de ocupación concedidos por la Administración en forma de autorizaciones y concesiones demaniales, que sólo ocasionan el nacimiento de derechos reales de carácter estrictamente administrativos que no contravienen el principio de inalienabilidad.

Frente a esta visión hiperprotectora del principio de inalienabilidad, surge la conveniencia de matizar sus efectos siempre y cuando –y esto es clave– el destino demanial al que están afectos los bienes no se vea perjudicado. Ahondando en esta idea, el ordenamiento jurídico está virando hacia una tendencia favorable a admitir la constitución de derechos reales civiles a favor de particulares sobre el demanio. Debido a que, además, toda la protección otorgada a la propiedad pública obstaculiza ciertas operaciones urbanísticas en la órbita del urbanismo, se ha posibilitado un derecho real de uso de naturaleza enfitéutica: el derecho de superficie, cuya constitución no deja de plantear elementos problemáticos. Cuando este derecho de superficie grava el suelo o el subsuelo de una propiedad pública da lugar a la transmisión onerosa del dominio útil de esas parcelas divididas. Al cederse el derecho de propiedad pleno de las mismas se hace uso de la posibilidad prevista en el urbanismo de que la propiedad se estratifique en fincas separadas en la superficie o rasante, el vuelo o el subsuelo. Este fenómeno nos sitúa ante los supuestos de división en volúmenes de la propiedad, estratificación o segregación vertical de parcelas plenamente asumida por la legislación urbanística, cuyo análisis es objeto del presente trabajo.