EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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lo anterior, indicaba el Tribunal Supremo en Sentencias de 26 de octubre de 1956 ó 5 de
enero de 1967, que se trataba éste de un derecho que, con sustantividad propia, se regía
principalmente por lo establecido en su título de concesión.
El punto de partida de la regulación de la figura por leyes urbanísticas lo encontramos en
la Ley de 12 de mayo de 1956, sobre régimen del suelo y ordenación urbana, primera
Ley propiamente urbanística que trató específicamente este derecho, dedicándole sus
artículos 157 a 161 (Título VI, bajo la rúbrica
“Ejercicio de las facultades relativas al uso
y edificación del suelo”,
en el capítulo relativo al
“Fomento del la edificación”
). De manera
clara, reseña la Exposición de Motivos de dicha Ley las ventajas de su utilización, puesto
“que a la vez facilita la construcción, evita la especulación de edificios y terrenos y reserva
el aumento de valor del propietario. De aquí que se admita la constitución del derecho de
superficie por Entidades públicas y particulares”.
Como importante novedad, señala que el
derecho de superficie se regiría por las disposiciones contenidas en esta Sección, por el
título constitutivo del derecho y, subsidiariamente por las normas del derecho privado
1
.
Desde entonces, y hasta llegar al actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, las dis-
tintas leyes urbanísticas se han ocupado expresamente del derecho de superficie, experimen-
tando alteraciones de distinta índole en su regulación (principalmente en el establecimiento de
previsiones diferenciadas en función de si se constituía por particulares o entidades públicas),
pero manteniendo en lo esencial la naturaleza y finalidad de la regulación originaria.
En la actualidad, el derecho de superficie es un mecanismo frecuentemente utilizado por las
Administraciones Públicas (principalmente por las Corporaciones Locales), que propietarias
de grandes bolsas de suelo, ceden su propiedad temporalmente para la consecución de
intereses sociales de diversa índole, constituyendo así un medio muy eficaz para poner en
valor el patrimonio público del suelo sin tener que afrontar gastos de inversión.
De otro lado, y aunque su generalización en la práctica encuentra obstáculos, a veces insal-
vables, derivados de la concepción fuertemente romanista del derecho de propiedad que
predomina en nuestra sociedad (que implica que frecuentemente los operadores del tráfico
inmobiliario se inclinen por la adquisición de inmuebles en plena propiedad a pesar de las
ventajas reales que, en puridad, ofrece la figura que nos ocupa) pueden encontrarse cada
vez más supuestos en los que el derecho de superficie es utilizado en relaciones entre parti-
culares, siendo frecuente su utilización por personas jurídicas que, interviniendo en el tráfico
mercantil, disponen de suelo sin tener que hacer frente al elevado desembolso que la compra
de los terrenos exigiría (véase, al respecto, la generalizada utilización de la figura que, por
1
Como indica Mª ÁNGELES EGUSQUIZA BALMASEDA (REVISTA JURÍDICA DE NAVARRA. ISS: 0213 – 5795.
Enero – Junio 2008, nº 45. Págs. 11 – 43) este cambio de perspectiva se valoró como la apertura a una
concepción moderna del mismo en la que se dejaba atrás su identificación con el censo y consideración de
dominio dividido –directo y útil- , para concebirse como un dominio disociado en el que concurren diversas
propiedades: la del suelo y la del espacio superior o inferior.
