EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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Como indica FEDERICO ROMERO GÓMEZ (COMENTARIOS A LA LEY DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA, pág 749), el ámbito de actuación de las Administraciones
Públicas vendrá determinado por el ámbito de su competencia y el estatuto jurídico de
los bienes objeto del contrato (patrimoniales o integrantes del patrimonio público del
suelo), mientras que para los particulares vendrá determinado por su capacidad general
de obrar.
−
El superficiario
, que obtiene la facultad de realizar construcciones en la rasante y en
el vuelo y el subsuelo, y la propiedad (limitada en el tiempo ) de lo edificado. Es, por tanto,
la persona a favor de quien se constituye el derecho de superficie. Puede ser persona
física o jurídica, pública (las Administraciones Públicas pueden ostentar la cualidad de
superficiario) o privada, requiriendo al efecto capacidad general para obligarse.
b) Elementos reales
Los elementos reales vienen determinados por el hecho de que el derecho que nos ocupa
supone una derogación voluntaria del principio de accesión
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o superficie solo cedit,
según el cual todo aquello que se encuentra inseparablemente unido a un terreno o finca
pertenece, por accesión, al dueño del suelo.
Conforman los elementos reales del derecho de superficie:
− La
finca sobre la que recae este derecho
, y que continuará siendo propiedad del
cedente. En el caso de que el cedente sea una Administración Pública, se requiere que
la finca forme parte de los bienes patrimoniales de ésta (la necesidad de que estén en
el tráfico jurídico implica que dicho no pueda recaer sobre bienes de dominio público) o
integrantes de los patrimonios públicos del suelo.
Respecto de la naturaleza jurídica de la finca y de la imposibilidad de que el derecho de
superficie pueda recaer sobre bienes de dominio público, la jurisprudencia ha reiterado que
el derecho de superficie supone una enajenación parcial contraria al carácter inalienable
de este tipo de bienes - STS de 01/10/2003, recaída en recurso nº 7253/1999 (RJ
2003/8133) y STS nº 2884, de 05/10/1993 (RJ 1993/7351). En el mismo sentido, ha
reiterado la jurisprudencia que la constitución del derecho de superficie sobre bienes de
dominio público supone un notable gravamen sobre la finca, que afecta a la disponibilidad
del bien y por tanto al carácter inalienable propio de su naturaleza jurídica.
De otra parte, el derecho de superficie ha de recaer sobre una porción de finca delimitada
y concreta, cuyo régimen urbanístico vendrá determinado por la norma urbanística de
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PUIG BRUTAU, J.
Fundamentos de Derecho civil.
Tomo III, 2.a edición, Volumen II. Bosch, Casa Editorial.
Barcelona, 1973.
