EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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c)
Si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo
previsto en el título de su constitución.
Puede apreciarse aquí como la Ley, con evidentes cautelas ante la desmembración de
las facultades que integran el domino, establece una (doble) condición al superficiario
bajo la amenaza de extinción de su derecho de manera automática: éste no sólo ha de
actuar de conformidad con las previsiones de la ordenación territorial y urbanística, sino
que además debe edificar en el plazo previsto en el título de su constitución, toda vez que
no tiene sentido comprometer las facultades del propietario durante la totalidad del plazo
pactado para la duración del derecho de superficie si el superficiario descuida su derecho
o, directamente, vulnera la ley.
Debe indicarse, por lo que respecta al plazo para edificar, que tras la derogación del artícu-
lo 16.1 RH, que establecía que el plazo pactado para realizar la edificación no podría exce-
der de cinco años, la legislación actual no regula un plazo máximo para edificar de manera
expresa, limitándose a remitirse a la duración prevista en el título de constitución para la
realización de las obras, duración máxima que siguiendo la literalidad de la ley se configura
como mención obligatoria del contrato, si bien puede suponer una suavización de la posi-
ción del superficiario (que puede pactar un plazo mayor) ante la previsión que nos ocupa.
d) Además de las causas específicamente previstas en la Ley, el derecho de superficie
puede extinguirse por otras causas generales de extinción de los contratos, como
resolución bilateral voluntaria del título constitutivo, renuncia del superficiario, etc.
II.1.10. Derecho de superficie y principio de especialidad registral
El acceso al registro de la Propiedad del derecho de superficie sobre una finca inmatriculada
en el Registro plantea su relación con el principio de especialidad registral (artículo 9 Ley
Hipotecaria), a cuya virtud los derechos, relaciones y situaciones jurídicas que accedan al
registro deben quedar perfectamente determinados.
Por su claridad, debemos traer a colación la Resolución num. 3593 de 15 de febrero de 2012
(RJ/2012/5948), que resuelve el recurso interpuesto contra la negativa del Registrador a
inscribir una escritura de constitución de un derecho de superficie sobre las cubiertas de
una determinada nave industrial previamente inmatriculada, en la consideración de que:
− Por exigencias del principio de especialidad, la inscripción del derecho de superficie
sobre parte de la finca (cubiertas) exige la previa segregación de la misma o una
individualización jurídica análoga, lo que debe tener lugar mediante cualquiera de los
medios previstos en la legislación hipotecaria (segregación, división material, constitu-
ción en régimen de propiedad horizontal, constitución de complejo inmobiliario, etc).
− Desde otro punto de vista, entiende el Registrador que la inscripción del derecho de
superficie sobre parte de una finca puede generar una segregación de facto que elude
el requisito de licencia urbanística previa.
