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CAPÍTULO VI. PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO EN ANDALUCÍA
Como aproximación al estudio de la figura que nos ocupa, interesa indicar que puede
observarse una tendencia generalizada del legislador al reconocimiento de estos derechos
de una manera cada vez más contundente y ambiciosa, pasando de la consideración de
estos derechos como un medio eficaz para garantizar que las transmisiones onerosas de
los bienes reflejasen su precio real, forzando a los transmitentes a declarar el precio cierto
de la transmisión (y por tanto tributar por su totalidad) bajo amenaza de adquisición del
bien por la Administración por el precio declarado, a la consideración de los derechos de
adquisición preferente como un medio eficaz para la consecución de intereses públicos
y sociales. En este sentido, el legislador andaluz ha querido perfilar en el art. 78 LOUA
alguno de estos fines (garantizar el cumplimiento de la programación del instrumento de
planeamiento, incrementar los patrimonios públicos del suelo, intervenir en el mercado
inmobiliario y, en general, el cumplimiento de los objetivos del planeamiento).
Sin embargo, no podemos obviar el hecho de que su efectivo ejercicio en la práctica
por la Administración no corre en paralelo con las referidas previsiones del legislador,
hecho este motivado no sólo por las tradicionales reservas que generalmente se plantean
a la hora de hacer efectiva una concreta intervención en el mercado del suelo, sino –
principalmente – por la frecuente carencia de disponibilidad presupuestaria que padecen
nuestras Administraciones Públicas para hacer frente al pago del precio.
II.2.2. Concepto
Habida cuenta que los derechos que nos ocupan tienen un marcado origen civil, acudiremos
en primer lugar a la definición que proporciona al respecto el artículo 1521 de nuestro
Código Civil, que define el derecho de retracto como
“el derecho de subrogarse, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por
compra o dación en pago ”.
Por su parte, dispone en relación con el derecho de tanteo en el artículo 1637 (en sede
del censo enfitéutico) que
“(…) el que trate de enajenar el domino de una finca enfiteútica
deberá avisarlo al otro condueño, declarándole el precio definitivo que se le ofrezca, o en
que pretenda enajenar su dominio.
Dentro de los veinte días siguientes al del aviso podrá el condueño hacer uso del derecho
de tanteo, pagando el precio indicado. Si no lo verifica, perderá este derecho y podrá
llevarse a efecto la enajenación”.
El concepto (civil) que proporciona la doctrina - ORTIZ SÁNCHEZ, MÓNICA; PÉREZ PINO,
VIRGINIA. DICCIONARIO JURÍDICO BÁSICO. Sexta edición actualizada. Tecnos - define el
derecho de tanteo como un
“Derecho de adquisición preferente por el que una persona
está facultada para adquirir un bien con preferencia a otra (….). Suele operar de la
siguiente forma: la persona que desea enajenar una cosa debe comunicar a quien tenga
el derecho de tanteo las condiciones de la enajenación, especialmente el precio, para que
éste pueda, si quiere, en un plazo determinado ejercer su derecho de tanteo adquiriendo
el bien antes que cualquier otra persona”
. Mientras que el derecho de retracto se define
