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CAPÍTULO VI. PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO EN ANDALUCÍA
II.2.5. Competencia para la regulación de los derechos de tanteo
y retracto urbanístico
Como se ha expuesto, los derechos de tanteo y retracto urbanístico son derechos de
origen civil que, sin embargo, aparecen regulados por normas autonómicas de naturaleza
administrativa, siendo empleados en el campo del derecho administrativo como instrumento
para la consecución de fines de interés público.
La doble naturaleza de estos derechos ha dado lugar a una serie de controversias jurídicas
que han sido resueltas de manera muy clara por nuestro Tribunal Constitucional, a saber:
se ha discutido, por un lado, si era o no posible su regulación por leyes administrativas; y,
una vez admitida esta posibilidad, se ha debatido el hecho de que estos derechos pudieran
ser regulados por las legislaciones autonómicas para la consecución de fines propios toda
vez que, al crear derechos de tanteo y retracto autonómicos en favor de una Comunidad
Autónoma, se podría estar regulando materia propia de la legislación civil reservada a la
competencia exclusiva del Estado por el artículo 149.18 de nuestra Carta Magna.
La respuesta a la cuestión ha de exponerse de la mano de la jurisprudencia de nuestro Tribu-
nal Constitucional, para lo que nos hacemos eco de las Sentencias núm. 102/1995, de 26
de junio; 170/1989, de 19 de octubre, dictada como consecuencia del recurso de incons-
titucionalidad interpuesto contra la Ley de la Comunidad Autónoma de Madrid 1/1985, de
23 de enero, del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares y de la Sentencia núm.
207/1999, de 11 de noviembre, en relación con el recurso planteado frente a la Ley Foral
de Navarra 7/1989, de 8 de junio, de Medidas de Intervención sobre Suelo y Vivienda, en
las que se dilucida la constitucionalidad de los derechos de tanteo y retracto establecidos en
favor de las Comunidades Autónomas por razones medioambientales o urbanísticas.
Al respecto, indica el Tribunal Constitucional en la referida STC 170/1989, que
“no cabe
duda (...) de que el tanteo y el retracto, como instituciones jurídicas son derechos reales
cuya regulación, al ser legislación civil, es competencia exclusiva del Estado, a reserva
de los derechos forales o especiales. El carácter civil de la institución y su regulación no
excluye, sin embargo, que puedan existir derechos de retracto en favor de la Administración
Pública establecidos por la legislación administrativa, respondiendo a una finalidad pública
constitucionalmente legítima”
, añadiendo la STC 207/1999 (en relación con los derechos
de tanteo y retracto en materia de vivienda y suelo establecidos en la Ley de Medidas de
Intervención sobre y Suelo de Navarra) , que
“los derechos de tanteo y retracto (...) se
instrumentan al servicio de finalidades constitucionales que son ínsitas a la normativa sobre
vivienda, competencia exclusiva de la Comunidad (...)”, pues se configuran, en puridad,
como un mecanismo o técnica jurídica establecido con la plausible finalidad de combatir la
finalidad del suelo (...)”, por lo que “la inclusión de tales derechos reales en la mencionada
norma foral queda cubierta, así, con la Competencia exclusiva que la Comunidad (...)
ostenta sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda”.
Todo ello, sin perjuicio de la facultad que la Ley concede a los municipios, con base en el
principio constitucionalmente consagrado de autonomía local, de concretar a través del
