EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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o cuando la venta ha concluido sin haberse llevado a cabo la referida manifestación de
conformidad con los requisitos legales (retracto). En el primer caso, la Administración
adquiere la cosa del vendedor, excluyendo la adquisición de un tercero, y en el segundo se
subroga en la posición del adquirente.
En efecto, el tanteo se configura como el medio preferente previsto en la Ley para el
ejercicio del derecho por la Administración, estableciendo la obligación formal del
propietario de comunicar al titular del derecho (Comunidad Autónoma, Ayuntamiento) la
decisión de enajenar el bien y las condiciones exactas de la transmisión, con el fin de que,
si lo desea, pueda ejercitar su derecho a adquirir el bien en las mismas condiciones en que
iba a efectuarse la transmisión a un tercero, sin tener así que deshacer los efectos de una
compraventa previamente efectuada.
En este sentido, en términos muy similares a la regulación estatal de 1992, establece
el artículo 80 LOUA que
“los propietarios de bienes incluidos en una de las áreas a que
se refiere el artículo 78 de esta Ley deberán notificar a la Administración actuante la
decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de pago proyectados y restantes
condiciones esenciales de la transmisión, a efectos de posible ejercicio del derecho de
tanteo, durante un plazo de sesenta días desde que se haya producido la notificación”.
La mejor comprensión de la figura exige un análisis detallado de los conceptos de “
trans-
misión onerosa”,
como presupuesto del ejercicio del derecho; la exigencia de
“notificación
a la Administración actuante”,
como obligación exigida por la Ley al transmitente del de-
recho; y
“pago”
del precio por la Administración, como acto en el que el el ejercicio del
derecho de tanteo por la Administración se consuma definitivamente, con la consiguiente
adquisición del bien y su incorporación al patrimonio público del suelo.
a) Transmisión como presupuesto del nacimiento del derecho
Debe partirse de que los derechos que nos ocupan surgen en los supuestos de “transmi-
siones onerosas” de los bienes incluidas en el área previamente determinada por la Admi-
nistración. Luego habrá que estar a la delimitación que la Ley hace del concepto en orden
a conocer con exactitud en qué casos la transmisión del bien dará lugar al nacimiento del
derecho.
Atendiendo a las previsiones del Código Civil (artículo 1521, en relación con el retracto)
y la doctrina de los autores, podemos resumir que el derecho surge no sólo en los casos
en los que la transmisión del dominio tiene lugar como consecuencia de una compraventa,
sino también en los supuestos de dación en pago, excluyendo en cambio los supuestos
en que los contratos celebrados tienen naturaleza meramente declarativa, o aquellos en
los que no se transmite la titularidad del bien, sino sólo su goce o disfrute, así como las
transmisiones que no tengan carácter oneroso, ya sea intervivos (donaciones) o mortis
causa (herencia, legado, donación mortis causa). Como indica JOSÉ ANTONIO RAMOS
MEDRANO (LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO ENLA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA,
