EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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a)
La limitación temporal en su establecimiento, en la consideración de que al suponer
un obstáculo a la libre disposición de los bienes de los propietarios incluidos en el área,
no pueden tener una vigencia indefinida en el tiempo. Así, dispone el art. 78.6 LOUA (en
similares términos al TR 1992) que el plazo máximo de sujeción de las transmisiones al
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de diez años, salvo que al delimitarse el
área se hubiese fijado otro menor. Por aplicación del principio de especialidad, obviamente,
a las viviendas protegidas les será de aplicación lo dispuesto en su legislación específica.
b)
Especiales requisitos de motivación. En efecto, se ha expuesto como el ejercicio
por parte de la Administración de los derechos de tanteo y retracto urbanístico implica el
ejercicio de una potestad administrativa, configurada en la Ley de una manera bastante
amplia a favor de la Administración, que justifica las limitaciones a la libertad de disponer
de los afectados en la efectiva consecución de intereses públicos. Por esta razón, la
Ley exige a la Administración especiales requisitos de motivación en garantía de evitar
cualquier atisbo de arbitrariedad en la delimitación de las áreas y en la relación de bienes
y derechos afectados. Así, dispone el art. 79.2 LOUA que
“en la documentación específica
relativa a la delimitación deberá figurar una memoria justificativa de la necesidad de
someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir,
la justificación del ámbito delimitado y una relación de bienes y derechos afectados”.
La importancia de la memoria como elemento determinante de la legalidad de la delimi-
tación viene siendo puesta de manifiesto constantemente por la jurisprudencia. Véase,
por ejemplo, la STSJA de 9 de noviembre de 2012 (RJCA/2016/2), en cuyo FºJº 5º, en
relación con el Plan Especial de Interés Supramunicipal de las Aletas, indica que ante
estos instrumentos habilitantes de reserva de terrenos (para la constitución de patrimonios
públicos de suelo, sujetos a derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración)
debe actuarse con indudable cautela, pues el establecimiento o la delimitación de la reserva
implica la sujeción de todas las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto a favor
de la Administración. Ello, indica la Sentencia,
“requiere que la decisión de la justificación
administrativa requiere de una sólida fundamentación que acredite inequívocamente que
es el bien común el que justifica la actuación (…) en consecuencia lo anterior obliga acudir
a la Memoria a fin de analizar si la actuación combatida encuentra su fundamentación
adecuada que despeje cualquier duda de que el Plan va decididamente encaminado a
servir el interés público (…). Esta justificación no puede aceptarse que se asiente en
la mayor parte de la titularidad pública predominante pues un solo metro de titularidad
privada afectada justifica la necesidad de motivación suficiente”.
Téngase en cuenta que dicha potestad, aún siendo discrecional, se circunscribe a un fin
concreto: la satisfacción del interés público, hallándose condicionada al mismo tiempo por
los principios de interdicción de la arbitrariedad e igualdad consagrados en los artículos
103.1, 9.3 y 14 de la Constitución.
c)
En el procedimiento de delimitación, la Ley configura como preceptiva la notificación
individual del procedimiento a los propietarios de bienes incluidos en el área delimitada por
la Administración, previamente al trámite genérico de información pública.
