EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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Tras la remisión del acuerdo de delimitación, el Registrador a cuyo distrito corresponda
total o parcialmente el área delimitada efectuará la correspondiente nota al margen de la
última inscripción de dominio de las fincas (art. 83 in fine del RD 1093/1997), siempre
que en su labor de control de la legalidad a través de la pertinente calificación registral
compruebe que la delimitación de áreas se ha efectuado correctamente
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.
Efectuada la correspondiente nota marginal, no podrán efectuarse transmisiones sobre los
inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones si no se acreditan las notificaciones
a que se refieren los artículos 80 y 81 LOUA en relación con el ejercicio de los derechos
de tanteo y retracto (art. 84.1 LOUA) – tanto la notificación de la decisión de enajenar que
debe efectuar el propietario del bien como la notificación de la transmisión efectuada que
corresponde al adquirente en el caso del retracto . En ambos casos, entiende la doctrina,
el Registrador comprobará que la notificación se ha efectuado por el titular registral
del bien, con lo que podrían producirse problemas en la práctica en caso de fincas no
inmatriculadas o discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extra registral.
En aras de una mayor garantía del derecho, establece el artículo 84 RD1093/1997 - (se
trata ésta de una competencia exclusiva que la Constitución Española atribuye al Estado
sobre la ordenación de los registros e instrumentos públicos - art. 149.1.8ª CE) requisitos
específicos en relación con los títulos de transmisión onerosa de terrenos o viviendas
situados en un término municipal o sección de Distrito Hipotecario en el que se hubieren
delimitado áreas de tanteo y retracto, a saber:
− Dichos títulos han de contener una declaración expresa de las partes de que el terreno
o vivienda transmitido se encuentra o no incluida en un área de tanteo y retracto.
− Y, para el supuesto de que estuvieran incluidos, han de contener declaración
expresa de que se han llevado a efecto las notificaciones exigidas por la Ley (de los
propietarios afectados, antes de la enajenación, y del adquirente, con posterioridad a
la transmisión).
La falta de justificación constituirá defecto subsanable con suspensión de la inscripción,
pudiéndose tomar anotación preventiva con vigencia de ciento ochenta días naturales, que
se convertirá en inscripción si en dicho plazo de vigencia se acredita la práctica de las
notificaciones en forma legal (art. 85 RD 1093/1997, in fine).
Por lo que, como de manera clara y sistemática establece el artículo 86 RD 1093/1997
en relación con el acceso de los títulos traslativos del dominio al Registro de la Propiedad :
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Cobra en este caso una especial significación el requisito relativo a la notificación a los propietarios de bienes
incluidos en el ámbito delimitado, que la Administración debe justificar debidamente (art. 79 LOUA).
