EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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de ley mediante la constitución de derechos de superficie a favor de varias personas sobre
una misma finca
14
.
II.1.12. Conclusión
El derecho de superficie es un derecho de naturaleza civil con una larga trayectoria en
nuestro derecho privado que, no obstante, se ha constituido en una institución típicamente
urbanística cuya importancia como medio de intervención por los poderes públicos en el
mercado del suelo resulta hoy día incuestionable. Su contenido, configurado principalmente
por la legislación urbanística estatal y el título de su constitución, viene conformado por
la evidente excepción del principio superficie solo cedit, su carácter temporal y por las
condiciones de edificación establecidas en la normativa urbanística aplicable.
II.2. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO URBANÍSTICO. DELIMITACIÓN DE
ÁREAS. RÉGIMEN JURÍDICO DE SUS TRANSMISIONES
II.2.1. Introducción
Como continuación del estudio de los instrumentos de intervención en el mercado del
suelo establecidos en la Ley, nos detendremos ahora en los derechos de tanteo y retracto
urbanístico, técnica para la realización del interés público urbanístico que encuentra su
fundamento en el mandato constitucional establecido en el articulo 47 CE, relativo a la
obligación de los poderes públicos para proceder a la utilización del suelo de acuerdo
con el interés general, y de la función social de la propiedad que predica el artículo 33 de
nuestra Carta Magna, a cuya virtud, en palabras del Tribunal Constitucional, el derecho
de propiedad se configura como un haz de facultades sobre las cosas, pero también y al
mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidas, de acuerdo con
las Leyes, en atención al interés colectivo (STC 111/1983).
14 Al respecto, y por su especial significación, citar el artículo 66.1 LOUA, a cuya virtud se considera
parcelación urbanística en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable
“la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la
legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos”,
en relación con el artículo 52.6 de este mismo texto legal, a cuya virtud
“se considerará que inducen a la
formación de nuevos asentamientos los actos de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones,
obras o instalaciones que por sí mismos o por su situación respecto de asentamientos residenciales o de otro
tipo de usos de carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios
colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo”
. Igualmente, traer a colación el art. 66.2 LOUA,
a cuya virtud se consideran actos reveladores de una parcelación urbanística aquellos en los que
“(...) mediante
la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un
terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos
titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los
supuestos del apartado anterior (...)”,
así como su desarrollo reglamentario (véase el artículo 8 a) del RDUA).
