EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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Configurada la transmisibilidad como una cualidad natural del derecho de superficie,
puede en principio transmitirse a título oneroso o gratuito, por negocio inter vivos o mortis
causa, pudiendo trasmitir la totalidad o sólo una parte del derecho de superficie que le
corresponde. Sin embargo, la Ley apunta la posibilidad de que en la constitución del
derecho de superficie se establezcan limitaciones (e incluso prohibiciones) contrarias a
la transmisión y el gravamen del derecho, dando lugar a la constitución de derechos de
superficie
intiutu personae.
De otra parte, el derecho de superficie ha sido calificado como un derecho inmobiliario
con sustancia dominical, aunque no sea una típica propiedad, con lo que puede afirmarse
la posibilidad de constituir sobre él, con especial base objetiva, económica o financiera,
los gravámenes que resulten idóneos a su naturaleza (pudiendo constituir sobre el bien
edificado derechos de usufructo, uso y habitación, servidumbres reales y personales,
hipotecas…)
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De conformidad con lo establecido en el apto. 2º del referido art. 54, cuando las
características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir
la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno
correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes
las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el
plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
Como límite temporal a la imposición de cargas reales o personales impuestas por el
superficiario, establece la ley que el transcurso del plazo de duración del derecho de
superficie determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por éste.
En cambio, si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo
y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán
gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Por último, mencionar la posibilidad de constitución de garantías y gravámenes mobiliarios
sobre bienes pertenenciales al objeto del derecho de superficie (la RDGRN num. 3593, de
15 de febrero de 2012, RJ 2012/5948, pone como ejemplos las placas solares instaladas
sobre la cubierta de un edificio sobre la que se constituye el derecho de superficie;
maquinaria industrial; derechos administrativos de explotación, subvención o concesión,
etc) susceptibles de inscripción en el Registro de Bienes Muebles.
4.
Corresponde al superficiario el derecho de tener y retener lo edificado y, por tanto,
derecho a la utilización de los medios previstos legalmente para la protección de su derecho
frente a actos del superficiario o de terceros que pudieren redundar en una colisión con el
pleno disfrute de su derecho.
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ROBERTO BLANQUER UBEROS. Acerca del derecho de superficie. Colegios Notariales de España (pág. 89).
