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CAPÍTULO VI. PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO EN ANDALUCÍA
Entendemos que en aplicación de las normas de derecho transitorio, los principios
de seguridad jurídica y favor negotii, los problemas derivados del cambio normativo
deben resolverse reconociendo la validez a los contratos celebrados con anterioridad.
− Como mención obligatoria, en la escritura deberá fijarse el plazo de duración del
derecho de superficie.
II.1.7. Contenido del derecho de superficie
Sin perjuicio de especialidades que se prediquen para el caso concreto consecuencia de
las cláusulas introducidas por los contratantes en el título de constitución, el contenido
básico de este derecho lo conforman los siguientes derechos y obligaciones:
A) Superficiario
− Facultades:
1.
De conformidad con el artículo 53 TRSLRU, el superficiario adquiere la facultad de
realizar construcciones o edificaciones en la rasante, el vuelo y el subsuelo de finca ajena,
manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones que realiza.
Este derecho también puede constituirse sobre construcciones o edificaciones ya realizadas
o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones,
atribuyendo al superficiario igualmente la propiedad temporal de las mismas.
Debe por tanto diferenciarse de los derechos de
“sobreelevación y subedificación”
sobre
una edificación ya existente que prevé el artículo 16.2 del RH, según la redacción dada
por el Real Decreto 1865/1998, de 4 de septiembre de 1998, que atribuyen a su titular el
derecho a elevar una o mas plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su
suelo, pues el titular de este derecho se hace dueño de lo construido sin limitación temporal
alguna, mientras que el superficiario es dueño de lo construido con carácter temporal.
Durante el plazo de duración del derecho de superficie el superficiario será, por tanto,
el que ejercite el máximo contenido de poder sobre el objeto del contrato, ejerciendo el
dominio sobre el mismo y el goce del suelo ajeno.
Insistimos, nuevamente, en el hecho de que cuando se trata de un derecho de sobreelevación
o vuelo, el derecho tiene la peculiaridad de depender de la estabilidad y mantenimiento de
lo existente
“en la rasante”.
2.
En este sentido, y aunque propietario temporal, le corresponde el goce y disfrute de
los bienes objeto del derecho, estando facultado para la realización de las actuaciones
ordinarias de administración del mismo (otorgamiento de escritura pública notarial de
declaración de obra nueva, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc).
3.
Puede transmitir y gravar el derecho de superficie, con las solas limitaciones fijadas
al constituirlo (art. 54.1 TRLSRU, 107 de la Ley Hipotecaria, a cuya virtud se trata éste de
un derecho hipotecable).
