EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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Obsérvese que el art. 53.2, con su referencia a
“en la rasante
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y en el vuelo
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y el subsuelo
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”,
viene a establecer la posibilidad de constituir derechos de superficie que abarquen la
totalidad del aprovechamiento urbanístico o parte del mismo. A saber, el cedente
podría constituir el derecho de superficie sobre una finca de parte del aprovechamiento
urbanístico con referencia exclusiva al derecho a “levantar nuevas construcciones sobre
el vuelo” (anterior art. 16.1 RH) o lo que es lo mismo, a partir de una determinada altura
o por encima de un edificación existente
(“derecho de vuelo”
). De igual manera podría
constituirse el derecho a construir bajo el suelo (subsuelo).
No parece muy adecuada la constitución de derechos de superficie independientes, ya
que la materialización de uno y sobre todo la garantía de su estabilidad y mantenimiento
depende del otro. No obstante, puede resultar de interés el hecho de reservar un derecho
de vuelo por el cedente para el caso de innovaciones sobrevenidas con posterioridad a la
constitución del derecho de superficie, que comporten un incremento del aprovechamiento
en altura sobre el régimen vigente en el momento de su constitución.
De conformidad con lo establecido en dicho texto legal, también puede constituirse
dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas,
locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al super-
ficiario la propiedad separada de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada
del suelo.
Esto supone que la finca se encuentra edificada, y el derecho edificatorio está materializado,
siendo éste el objeto del derecho de superficie. Puede resultar una opción para el caso de
vivienda protegida, en el que el cedente lleva a cabo la materialización de las viviendas y,
previamente a su enajenación, constituye el derecho de superficie identificando cada una
de los elementos individuales (viviendas y locales) y los enajena. Todo ello al objeto de
mantener la propiedad del suelo a futuro.
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El término rasante hace alusión al perfil longitudinal de la calzada, acera o plaza definidos en el planeamiento o
proyecto de urbanización utilizado como referencia para el computo de la altura máxima sobre rasante y/o bajo
rasante que la ordenación urbanística establezca. Construir “en la rasante” supone construir a cota de calle.
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El término vuelo a los efectos del derecho de superficie, hace referencia la posición de la construcción. La
misma no se situaría “en la rasante” sino a una cota superior, comportando con ello la existencia de un derecho
edificatorio ejecutado en la rasante y sobre el que se situaría la construcción objeto del derecho de “ vuelo”.
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El término subsuelo a los efectos del derecho de superficie, hace referencia, al igual que en el caso de “vuelo”,
a la posición de la construcción. La misma no se situaría “en la rasante” si no a una cota inferior, comportando
con ello la existencia de un derecho edificatorio ejecutado bajo la rasante (sótano) y sobre el que cabría, en su
caso, la materialización del resto del aprovechamiento atribuido por el planeamiento urbanístico.
