EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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2.
En caso de haberse constituido a título oneroso, tiene además derecho al cobro de la
contraprestación pactada.
3.
El incumplimiento por el superficiario de la obligación de satisfacer la contraprestación
pactada faculta al cedente a resolver el contrato en aplicación de lo dispuesto en el art.
1124 del CC, revertiendo lo edificado al dueño del suelo.
4.
En caso de haberse pactado (el art. 54.3 TRLSRU recoge esta posibilidad) el
propietario del suelo podrá hacer uso de los derechos de tanteo, retracto y retroventa
para los casos de transmisión por el superficiario de su derecho
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.
5.
El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del
derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste.
Al respecto, aclara la Ley que el subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será
objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el
derecho de superficie.
− Obligaciones
Como obligación principal, se obliga a ceder al superficiario la posesión de los terrenos
sobre la que el superficiario construye o edifica, o las construcciones o edificaciones ya
realizadas, garantizando su posesión pacífica.
II.1.8. Plazo
Como se ha indicado en la delimitación de la naturaleza de este derecho, y su diferenciación con
otras figuras afines, el derecho de superficie es un derecho esencialmente temporal. En este
sentido, todas las leyes urbanísticas han establecido un plazo máximo de duración del contra-
to. En atención al carácter esencialmente temporal del derecho de superficie, la norma debe
considerarse imperativa, sin que los contratantes puedan fijar un plazo mayor de duración.
A diferencia de lo que ocurría en las anteriores leyes urbanísticas, el plazo máximo no depende
de la índole subjetiva del propietario, puesto que ley actual establece un sólo plazo máximo
de duración del derecho real de superficie (noventa y nueve años), con independencia de que
sea concedido por personas públicas o convenido entre particulares.
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En nuestra opinión, la previsión legal debe considerarse más como una técnica legislativa encaminada a
advertir al propietario de la finca, constituyente del derecho de superficie, de la inexistencia a su favor de un
retracto legal, que como una habilitación legal propiamente dicha, puesto que dicha posibilidad ya existe sin
necesidad de mención específica a tenor de la previsión establecida en el apartado 4 del artículo 53, a cuya
virtud el derecho de superficie se rige, entre otras, por el título constitutivo del derecho. Además, la constitución
de derechos de tanteo y retracto a favor del propietario es una técnica frecuentemente utilizada para evitar
operaciones especulativas por el superficiario.
