EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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como un
“derecho de adquisición preferente por el que una persona está facultada para
adquirir un bien con preferencia a otra (…). Se diferencia del tanteo en que, mientras
aquél actúa antes de producirse la enajenación, éste lo hace con posterioridad. Una vez
que tenga conocimiento de la venta del bien, la persona con derecho de retracto podrá
recuperarlo con ciertos requisitos”.
Así, desde la perspectiva del titular del derecho, los derechos de tanteo y retracto son
derechos que confieren a su titular la facultad de adquirir una cosa cuando su propietario
ha decido venderla (tanteo) o cuando efectivamente la ha enajenado (retracto). Por tanto,
la diferencia entre ambos derechos radica en el criterio temporal, según la facultad de
adquisición preferente se refiera a un momento anterior o posterior a la enajenación.
Desde la perspectiva del sujeto pasivo, el tanteo puede definirse como la obligación que
tiene el propietario de un bien de comunicar al titular del derecho la enajenación proyectada
y las condiciones de ésta; mientras que el retracto se configura como la obligación que
tiene el adquirente del bien de comunicar la adquisición y sus condiciones al titular del
derecho, con el fin de que éste pueda comprobar la coincidencia entre la enajenación
proyectada y la efectivamente realizada.
A falta de la definición legal de los derechos de tanteo y retracto urbanístico en nuestra
legislación positiva, nos haremos eco de la definición doctrinal del mismo (RAMOS
MEDRANO, JOSÉ ANTONIO, LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN LA LEGISLACIÓN
URBANÍSTICA, DYKINSON, 1995. Pág. 23), a cuya virtud podríamos definir:
− El tanteo urbanístico como
“una prerrogativa establecida a favor de un sujeto público
que le permite, en un perímetro previamente establecido, subrogarse en el lugar del
adquirente en aquellas transmisiones onerosas que se pretendan realizar sobre los
bienes inmuebles previamente determinados”.
− Y el retracto urbanístico como
“un mecanismo de garantía que permite la subrogación
en el lugar del adquirente del bien cuando se hubiese omitido o falseado la obligación
de realizar la comunicación de la citada transmisión”.
II.2.3. Naturaleza y caracteres
Siguiendo a RAFAEL FERNÁNDEZ VALVERDE (MODELOS DE INTERVENCIÓN DE LA ADMINIS-
TRACIÓN: DEL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO A LOS CONVENIOS DE COLABORACIÓN.
Jornada celebrada en Córdoba el 6 de mayo de 2009) los derechos de tanteo y retracto
son derechos de adquisición preferente, limitativos del derecho de propiedad, que han sido
trasladados al ámbito del derecho administrativo desde el régimen cómun civil, habiéndose
convertido en una institución cuasi-pública. En atención a lo anterior, define su naturaleza
de conformidad con las siguientes notas: su origen legal; su carácter renunciable (situados
en el ámbito de las potestades discrecionales de la Administración); son derechos tempo-
rales (limitados en el tiempo); intransmisibles; circunscritos a un ámbito o espacio delimi-
tados; onerosos; sin necesidad para su ejercicio de previo incumplimiento de obligaciones
