EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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II.1.11. Adopción de cautelas en orden a la evitación de parcelaciones
urbanísticas en suelo no urbanizable mediante la constitución de
derechos de superficie sobre una o varias fincas rústicas
La exposición de la problemática que se plantea debe hacerse teniendo en cuenta la es-
pecial regulación que la legislación urbanística atribuye al suelo no urbanizable de forma
diferenciada respecto del resto de las clases de suelo, toda vez que el estatuto jurídico
de la propiedad del suelo no integra en sí mismo derecho a edificar alguno que pueda ser
separado de aquél, si no que éste resulta de la clasificación urbanística dada por el planea-
miento urbanístico de aplicación, con sus derechos y obligaciones.
De tal forma que, de conformidad con las previsiones de la LOUA para el suelo no
urbanizable, el “ius aedificandi” en esta clase de suelo está vinculado a la utilización y
explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente
destinados conforme la dispuesto en el art. 50 y ss de dicho texto legal.
Sólo en aquellos casos en los que se haya obtenido el derecho a edificar mediante la tra-
mitación del correspondiente Proyecto de Actuación, cabría la constitución del derecho de
superficie, teniendo como objeto las consideraciones urbanísticas derivadas del Proyecto de
Actuación aprobado, quedando además condicionados a los plazos para la obtención de la
licencia urbanística (art. 42.5.D.c de la LOUA) y ejecución de la obra (art 173.1 de la LOUA).
Igualmente, para el caso de que el derecho de superficie tenga por objeto construcciones
o edificaciones ya materializadas en suelo no urbanizable, la constitución de un derecho
de superficie sobre los mismos podría merecer la consideración de no compatible con el
régimen legal de la referida clase de suelo, ya que por los usos regulados en el art. 52
LOUA, salvo para el caso de instalaciones, edificaciones y construcciones susceptible de
ser declaradas de interés social o en hábitat rural diseminado, en el resto las edificaciones
se les presupone necesarias a la explotación agrícola, forestal ganadera o cinegética de
la finca y por tanto inseparables.
De esta forma, la referida posibilidad que otorga nuestro ordenamiento jurídico de cons-
tituir derechos de uso sobre partes materiales de un inmueble suceptibles de aprovecha-
miento independiente sin necesidad de contar con acto administrativo previo de segre-
gación de la finca, debe interpretarse con extremadas cautelas en el caso del suelo no
urbanizable, en orden a evitar la utilización del derecho de superficie para la realización
de actos contrarios a la naturaleza de este suelo, especialmente en orden a evitar actos
de parcelación urbanística que desnaturalicen el destino agrario del suelo. Todo ello en
la consideración de la parcelación urbanística en suelo no urbanizable como la infracción
urbanística de más gravedad y que colisiona de una manera más evidente con el interés
público urbanístico.
La cuestión que nos ocupa ha sido tratada por la DGRN en la citada Resolución de 16 de
junio de 2012 (RJ 2012, 10062), consecuencia del recurso planteado contra la negativa
