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CAPÍTULO VI. PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO EN ANDALUCÍA
− Por último, considera el Registrador que la inscripción del derecho de superficie sobre
parte de la finca podría dar lugar a una vulneración del principio de indivisibilidad de la
hipoteca, ya que podría abrir la puerta a que este derecho real se constituya sobre el
derecho de superficie, y por ende, recaer sobre parte de una finca (en este caso, las
cubiertas de la misma).
Sin embargo, la Dirección General de los Registros y el Notariado revoca dicha calificación
negativa, resolviendo en el recurso planteado que para la inscripción del derecho de
superficie constituido (sobre la cubierta de la nave industrial) no es necesaria la previa
segregación o individualización a que se refiere el Registrador en su calificación, ya que
se cumplen las exigencias del principio de especialidad y de la concreta regulación legal
en la materia al constar suficientemente definida la finca cuyo acceso al Registro de
la Propiedad se pretende :
“no existe (...) razón alguna que impida la apertura de folio
independiente a la porción afectada por este derecho existiendo razones jurídicas y
económicas para ello”, pues la unidad inmobiliaria de referencia, “aunque está formada
por determinada porción de una finca, es suceptible de aprovechamiento autónomo”. O,
dicho de otro modo, debe abrirse “folio autónomo a la unidad material (...) que deba ser
objeto unitario de un derecho de contenido hasta cierto punto análogo al dominio útil.
Pero, a la vez, es innecesario que la formación de la nueva finca deba estar precedida de
segregación en sentido estricto de la finca constituida por el inmueble sobre cuya porción
se constituye el derecho, o que la nueva finca sea en verdad totalmente independiente de
esta otra finca originaria”.
El principio de publicidad (tanto formal como material) que rige nuestro Registro de
la Propiedad quedará garantizado, según la referida Resolución de la DGRN, de la
siguiente manera:
“en el folio de la finca en la que figura la edificación sobre la que
recae el derecho constituido (...) debe seguir constando el dominio con su natural
alcance en profundidad (...), si bien debe expresarse en el mismo folio la limitación
que para tal dominio implican los derechos que otros tienen sobre dicha unidad”
, de
forma que el nuevo folio sirva para completar el historial de las limitaciones que sufre
el domino de esa finca originaria.
En idéntico sentido, la Resolución de la DGRN de 16 de junio de 2012 (RJ2012, 10062),
que analiza un supuesto de inscripción en el Registro de la Propiedad de un derecho
superficie para la instalación de un parque eólico sobre parte de la superficie de una
finca inmatriculada. Respondiendo a la cuestión de si es preceptiva o no la realización
de una previa segregación de la finca para poder llevar a cabo la inscripción, resuelve
que en el caso que se plantea no es necesaria dicha individualización previa, con base en
la posibilidad que otorga nuestro ordenamiento jurídico de constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales suceptibles de aprovechamiento independiente de
un inmueble, siendo posible la constitución de derechos de goce (materiales o personales)
concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen, siempre
que – como ocurre en el caso que se les plantea – quede perfectamente determinada la
porción de finca sobre la que recae el derecho de goce.
