EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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III.2. Edificaciones disconformes con el ordenamiento territorial y urbanístico vigente
En este otro gran bloque clasificatorio del Decreto referido a las edificaciones que no se ajustan
a la ordenación territorial y urbanística vigente (art. 3.1.B) DSNU), el tratamiento normativo de
dichas edificaciones suscita mayor dificultad, puesto que no cabe una legalización a posteriori,
por ser sustancialmente contrarias al planeamiento. En estos casos, no existe una mera
infracción formal de edificaciones sin licencia o contraviniendo los términos de la misma, sino
una transgresión material de la ordenación urbanística, una conculcación de plano del Derecho
que ya no es reconducible por la simple adquisición de titulo autorizatorio obviado. Sobre este
escenario, se presentan distintas situaciones urbanísticas que pasamos a detallar:
III.2.A) Edificaciones en situación legal de fuera de ordenación
Edificaciones que se construyeron conforme al régimen jurídico existente al tiempo de
su ejecución, pero una norma posterior ha dejado fuera de ordenación. Esta situación
está prevista, con carácter exclusivo, para los supuestos en los que la disconformidad de la
edificación con el planeamiento – en definitiva, su ilegalidad – tiene carácter “sobrevenido”. Lo
que significa que tal declaración sólo puede tener por objeto construcciones o usos que eran
legales en el momento de ser levantadas o iniciados, pero no, aquellas otras edificaciones y
actividades que son contrarias al planeamiento desde su inicio. Por tal razón, es la aprobación
del nuevo planeamiento (
ius variandi
de la Administración) el hecho que provocará la situación
de fuera de ordenación y, precisamente por ello, se adjetiva, no en vano, como
“legal”.
Son
las edificaciones en
situación legal de fuera de ordenación
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, para las que el Decreto
prevé, si se mantiene el uso originario o, habiendo operado un cambio de uso, si el nuevo
uso resulta compatible con la ordenación territorial y urbanística vigente, la posibilidad de
obtener licencia de ocupación (art. 7.4
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DSNU).
En este sentido, las obras y usos permitidos son los señalados por el PGOU en función del
grado de compatibilidad
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de la edificación respecto a las distintas categorías del suelo no
urbanizable establecidas por la ordenación urbanística y, supletoriamente, por lo dispuesto
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Es reiterada la doctrina jurisprudencial que reconoce el derecho a usar los inmuebles que se encuentran
en esta situación legal de fuera de ordenación, por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero
de 1998 (RJ 1998/589), cuyo FJ 5º establece que “la condición de fuera de ordenación no debe impedir
el aprovechamiento óptimo del inmueble en utilización de las facultades que dimanan del derecho real que
atribuye su uso y disfrute, siempre que con dicho aprovechamiento no sobrepasen los límites que establecen
los preceptos de la legislación urbanística …”.
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Art. 7.4 Decreto 2/2012, dispone que “Para las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación
procederá la concesión de licencia de ocupación o utilización, si se mantiene el uso originario o, en el supuesto
de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con la ordenación territorial y urbanística vigente. Para
las edificaciones situadas en suelos de dominio público la concesión de licencia de ocupación o utilización se
ajustará al régimen aplicable a dichos suelos”.
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Art. 34b) LOUA.
