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CAPÍTULO XII. EL URBANISMO DE LA CRISIS
en la Disposición Adicional Primera, apartado 3, de la LOUA, que sólo permite, con
carácter general, la realización de obras de reparación y conservación que exija la estricta
conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido, salvo las
obras parciales y circunstanciales de consolidación que, con carácter excepcional, se
autoricen cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, y que nunca pueden
dar lugar a incremento del valor expropiatorio.
Todo ello, sin perjuicio del régimen especial de autorizaciones o concesiones requeridas
cuando éstas se emplacen en suelos de dominio público, que habrán de respetar dicha
normativa
11
.
A la luz de esta regulación, se construye un régimen de situación legal de fuera de
ordenación bajo la configuración de una intervención pública en la esfera de los derechos
y obligaciones de los propietarios, fijando modulaciones que afectan a la facultad de
uso y disfrute de todo propietario e imponiendo deberes positivos en atención a los
superiores intereses generales. Estas restricciones sobre el haz de derechos y deberes
del propietario dibujan un singular contenido estatutario del derecho de propiedad que
da lugar a una especie de “propiedad congelada”, sin por ello privarle de una situación
de cierta ventaja, si bien limitada, al tolerar el ejercicio de los derechos derivados de la
antigua ordenación incompatibles con la nueva y permitir que puedan seguir siendo objeto
de uso y disfrute
12
. El fin último de esta “congelación o enfriamiento de la propiedad”
es su defunción. Así las cosas, el sistema diseñado opta por lograr una degradación o
consunción física, pero natural de las edificaciones contrarias al nuevo plan hasta el punto
de conseguir su desaparición por demolición voluntaria afrontada por el propietario o por
ruina urbanística
13
.
III.2.B) Edificaciones ilegales no prescritas
Edificaciones que se construyeron al margen de la legalidad
“ab initio”
– para las que no
han transcurrido el plazo establecido en el art. 185.1 LOUA (antes cuatro años, ahora
seis años, tras la entrada en vigor de la Ley 2/2012 de modificación de la LOUA) – la
Administración deberá adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística y de
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Vg. El régimen establecido en la Disposición Transitoria Decimotercera del Real Decreto 1471/1989 por el
que se aprueba el Reglamento General para el desarrollo de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, en
relación con la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas).
12
La STS de 24 de marzo de 1997 (RJ 1997\3563) señala que el hecho de la desordenación de un edificio
no implica “ipso facto”, ni su inmediata desaparición, ni su condena como bien económico-social, en cuanto el
mismo seguirá existiendo y prestando el servicio para el que fue erigido hasta que llegue el momento de su
desaparición, ya sea por natural consunción, ya por llevarse a efecto las previsiones del plan urbanístico.
13
VALCÁRCEL FERNÁNDEZ, P., op. cit, pág. 1175.
