EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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IV.1. Requisitos de ámbito temporal
IV.1.A) La caducidad
Requisito o presupuesto imprescindible para declarar las edificaciones en situación de
asimilado a fuera de ordenación es el desapoderamiento o la pérdida de la potestad
administrativa de reacción para restablecer la legalidad urbanística, por ello es esencial
que hayan transcurrido los plazos para el restablecimiento del orden jurídico perturbado.
Consecuentemente, será este requisito temporal el que, en definitiva, acabe por singularizar
–al margen del denominado cumplimiento por equivalencia- esta situación, actuando como
delimitador
rationae temporis
para la adopción válida de las medidas específicamente
dirigidas a conseguir la restitución del orden jurídico-urbanístico conculcado. Recordemos
que la reacción administrativa frente a actuaciones sin licencia o contraviniendo sus
condiciones cabe mientras las actuaciones estuvieran en ejecución o en los seis años
siguientes a su completa terminación (art. 185.1 LOUA modificado por la Ley 2/2012),
salvo en los supuestos de especial gravedad previstos en el apartado segundo del referido
precepto, en cuyo caso no existe plazo limitativo.
Sentado lo anterior, resulta obvio que no se agotan los plazos respecto a las obras que no
estén totalmente terminadas y dispuestas a servir al uso a que se destinan, sin necesidad
de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, de conformidad con lo
establecido en el art. 40 RDUA
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y 8.1 DSNU, puesto que para las obras en curso de ejecución
no ha comenzado todavía a correr el plazo para la adopción de medidas de protección de la
legalidad. Es de destacar que el plazo empieza a contarse desde la total terminación de las
obras y que la carga de la prueba la soporta no la Administración sino el administrado que
voluntariamente se ha colocado en una situación de clandestinidad en la realización de unas
obras y que, por tanto, ha creado la dificultad para el conocimiento del
“dies a quo”
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y en
contra del principio de la buena fe plenamente operante en el procedimiento.
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El art. 40.2 RDUA establece que “En el caso de las obras sin licencia será admisible para determinar su
fecha de terminación cualquier medio de prueba. La carga de la prueba de su terminación corresponderá al
titular de las obras quien, en su caso, deberá desvirtuar las conclusiones que resulten de las comprobaciones
realizadas por los servicios técnicos correspondientes. Tales obras se considerarán terminadas cuando estén
ultimadas y dispuestas a servir al fin previsto, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la
propia obra, salvo las posibles obras de adaptación de algunos locales. Se considerarán igualmente terminadas
cuando así lo reconozca de oficio el órgano que incoe el procedimiento, previo informe de los servicios técnicos
correspondientes”.
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SSTS 26 de septiembre de 1988 (RJ 1988\7262), 29 de septiembre de 1989 (RJ 1989\6713), 19 de febrero
de 1990 (RJ 1990\1322), 14 de mayo de 1990 (RJ 1990\4072).
