EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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asentamientos de población en suelo rústico. Para llevar a cabo un cultivo agrícola
económicamente viable se requieren fincas con una extensión amplia que puedan ser
productivas -de ahí la unidad mínima de cultivo que exige la legislación agraria
3
-. Sin embargo,
cuando se transforma la finalidad del predio hacia un uso residencial, resulta imprescindible
un fraccionamiento mayor de la superficie que permita la optimización económica de
las enajenaciones y una proximidad espacial como presupuesto imprescindible para la
formación de núcleos poblacionales
4
.
A partir de este momento, la cuestión de la división y segregación de fincas abandona el
ámbito de lo privado para incardinarse en el Derecho administrativo al concurrir un interés
público en la localización y ordenación de las ciudades, apareciendo así el concepto de
parcelaciones urbanísticas
5
. Es en este punto donde la función social de la propiedad
delimita las facultades dispositivas del propietario
6
, como expresamente señala el art.
12.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana):
“El derecho de propiedad del suelo (…) Comprende asimismo la facultad de
disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas
y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 26”.
Dicho precepto se completa con el art. 26.2 del mismo cuerpo legal:
3
Artículo 23.1 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias:
“A los
efectos de esta ley se entiende por unidad mínima de cultivo, la superficie suficiente que debe tener una
finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de
producción, puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características
socieoeconómicas de agricultura de la comarca o zona”.
4
Buena prueba de lo afirmado es que, a efectos urbanísticos, carece de trascendencia el efecto inverso. En
efecto, a la agrupación o concentración de fincas no se les exige acreditación documental de la autorización
administrativa para su acceso registral, al contrario que en el supuesto de divisiones o segregaciones de fincas
conforme al art. 26.2 del TRLS (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de
junio de 2016, BOE n.º 175, de 21 de julio de 2016, FJ 2).
5
ROMERO GÓMEZ, F., “Comentarios a los artículos 66 a 68”, en AA. VV. (GUTIÉRREZ, V. y CABRAL, A., Dirs.),
Comentarios a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002, de 17 de diciembre),
Ed. Thomson-
Civitas, Cizur Menor (Navarra), 2007, p. 675: “El concepto de parcelación urbanística hace referencia a la
división de fincas pero se distingue netamente de la mera división con efectos jurídico-civiles por su
“propósito
urbanizador”.
Es por tanto, la finalidad de la actividad desarrollada, su intencionalidad -expresa o presunta- lo
que constituye el elemento esencial del concepto”.
6
Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo (RTC 1997\61), FD 16 b): “Desde la perspectiva
del dominio, el art. 16.1 T.R.L.S. [de 1992] supone una limitación general sobre la facultad de disposición de la
propiedad del suelo congruente con su destino y un complemento necesario y coherente con el principio general
de la no edificabilidad en el suelo no urbanizable (…) En otras palabras, la facultad de disposición puede quedar
delimitada en aras de la función social (arts. 33.2 C.E. y 149.1.8.° C.E.), impidiendo que se produzcan actos
contrarios a la legislación sectorial”.
