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CAPÍTULO IV. CONCEPTO DE SUELO EN ANDALUCÍA
“La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo
es posible si a cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la
legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística”.
Esta institución persigue, dentro del ámbito urbanístico, dos fines: por un lado, impedir la
creación de parcelas con una superficie notoriamente insufuciente para el uso residencial,
en el caso de los suelos urbanos y urbanizables, y, del otro, evitar un fraccionamiento
excesivo de la propiedad en el suelo no urbanizable que implique su inutilidad para los
fines agrícolas y, consiguientemente, la creación de núcleos poblacionales diseminados
cuyo mantenimiento resulte inviable
7
. En suma, la proliferación desordenada de pequeños
asentamientos urbanos en el medio rural atenta contra el principio de desarrollo sostenible,
tanto desde el punto de vista ecológico como el económico
8
.
No resulta ocioso, a la vista de lo expuesto, mantener que las parcelaciones urbanísticas
constituyen una de aquéllas instituciones “fronterizas”, en las que la imbricación entre
el Derecho público y el privado se muestra de forma más evidente. Entra en conflicto,
de hecho, el derecho de los particulares a disponer de su propiedad y el interés público
tendente a una correcta ordenación del territorio y de la ciudad. Esta complejidad es,
en nuestra opinión, la causa de los problemas que en la práctica suscita la institución
que estamos analizando, al confluir en la misma dos ramas de nuestro ordenamiento
inspiradas en principios diferentes.
1.2. Evolución legislativa
La primera referencia a este tipo de parcelaciones, en el ámbito del Derecho urbanístico, la
encontramos en el artículo 77.1 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
de 12 de mayo de 1956:
“Se considerará parcelación urbanística la división de terrenos en dos o más lotes
cuando uno o varios de ellos hayan de dar frente a alguna vía pública o privada, existente
o en proyecto, o esté situado en distancia inferior a cien metros del borde de la misma”.
Como se aprecia, esta definición se limita al suelo urbano o urbanizable sin entrar a a
considerar su posible aplicación a las zonas rústicas. Ello responde a un modelo legislativo
7
La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 1985 (RJ 1985\5569), FD 1, ya distinguía entre
las simples divisiones materiales de naturaleza agrícola y las parcelaciones urbanísticas llevadas a cabo con un
propósito urbanizador. En dicha resolución se atiende al elemento teleológico para distinguir entre ambas, a la
vista de los elementos de prueba aportados en el litigio.
8
Artículo 3.2 a) del TRLS: “En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a que se refiere el
artículo anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales… contribuyendo en particular a: (…)
b) La protección, adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación de los valores del suelo innecesario
o inidóneo para atender las necesidades de transformación urbanística”.
