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CAPÍTULO IV. CONCEPTO DE SUELO EN ANDALUCÍA
4.2. Control registral
También los Registradores exigirán, para inscribir las divisiones de fincas, que se acredite
el otorgamiento de las necesarias autorizaciones administrativas (art. 26.2 del TRLS, 66.4
in fine de la LOUA y 78 del RHU)
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.
Especial interés muestra el legislador en prevenir el surgimiento de parcelaciones ilícitas.
Para evitar estas situaciones se han formulado varios mecanismos:
a) Artículo 79 del RHU
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.
Si, como consecuencia de una segregación en suelo no urbanizable, surgieran parcelas
con una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, o si, siendo superiores, hicieran
surgir en el Registrador dudas fundadas acerca de la posibilidad de formar un nuevo núcleo
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Desde el punto de vista formal, para cumplir este requisito deberá presentarse en la oficina registral una
certificación expedida por el Secretario municipal que contenga: inserción literal del acuerdo adoptado en
duplicado ejemplar, expresión de que el acto pone fin a la vía administrativa y constancia de las circunstancias
exigidas por la legislación hipotecaria para la identificación de las personas, las fincas y los derechos afectados;
a la misma se adjuntará el correspondiente plano de situación del inmueble. El Registrador procederá al archivo
de uno de los ejemplares y a la devolución del otro una vez practicado el asiento (arts. 2 y 3 del RHU). Sobre
la ineludible obligación de presentar la licencia o declaración de innecesariedad para inscribir la segregación
de una finca se ha pronunciado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4
de marzo de 2016 (BOE n.º 83, de 6 de abril de 2016), FJ 3: “...[d]el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística, cuyo artículo 78
establece que los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos,
que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o
la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento. Pues
de otro modo no podría entenderse la competencia atribuida al ente local en sede de disciplina urbanística, a
quien corresponde por tanto su control y las propias garantías del procedimiento administrativo acorde con la
naturaleza del acto -vid. artículo 61 del Real Decreto Legislativo 7/2015-”
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Según CAMY ESCOBAR, J.,
“La calificación registral de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía”,
CALIFICACION%20REGISTRAL%20DE%20LOS%20ACTOS%20DE%20PARCELACION%20URBANISTICA%20Ver1.
pdf [visitado el 27 de mayo de 2016], p. 31, este precepto
“ha perdido su vigencia y operatividad, en base al
principio de jerarquía normativa, pues el art. 17.2 del TRLS de 2008 y los artículos 66.4 y 66.8 de la LOUA,
exigen en todo caso de segregación y división licencia o declaración de innecesariedad, sin que tras la STS
de 28 de enero de 2009 pueda deducirse en todo caso de inactividad de la Administración la obtención de
silencio administrativo positivo, pues ello sólo es predicable de los actos y negocios conformes aon la legalidad
aplicable y el planeamiento urbanístico”
. Hay que añadir que, en la actualidad, el art. 11.4 a) del TRLS impide
el silencio administrativo positivo en relación con la autorización administrativa de los actos de parcelación,
segregación o división de fincas.
