LEGISLACIÓN DEL ESTADO EN MATERIA DE SUELO Y NORMATIVA ESTATAL RELACIONADA
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El desarrollo del nuevo régimen de valoraciones establecido por la Ley es pues de indu-
dable trascendencia, no sólo porque no habían sido desarrollados reglamentariamente los
criterios de valoración de las legislaciones anteriores, sino también por el hecho de que,
por primera vez desde que las Comunidades Autónomas asumieran las competencias ex-
clusivas en materia de urbanismo, el Estado ha procedido a desarrollar reglamentariamente
una Ley de Suelo.
La regulación reglamentaria se distribuye en cinco Capítulos y cuatro Anexos:
− El Capítulo I contiene, como Disposiciones Generales, el objeto del Reglamento y el
necesario complemento de dos aspectos regulados por el texto refundido de la Ley de Suelo,
cuya novedad está produciendo en la práctica problemas de interpretación y aplicación. Se
trata del suelo en situación de urbanizado, cuyo acotamiento con determinados elementos
se entiende necesario, y la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica de
los instrumentos de ordenación, cuyos contenidos más fundamentales se precisan en este
Reglamento, con el objeto de asegurar que cumple la función que le otorga la Ley.
− Los Capítulos II, III y IV regulan ya, siguiendo las directrices marcadas por el texto
refundido de la Ley de Suelo, los conceptos para la realización de las valoraciones y
los correspondientes métodos de valoración, que se orientan a la necesidad de estimar
cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro
similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no
derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en
situación básica de suelo rural (Capítulo III), al tratarse de un mercado menos concurrente
y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de
capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda
del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener
en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de
valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o
susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento
convencional, propias de una economía moderna y avanzada.
Desde la perspectiva conceptual de la valoración en suelo rural, el desarrollo de los
correspondientes artículos de la Ley conducen a la formulación de la valoración de
explotaciones, entendidas éstas como unidades de producción, que se corresponden con la
parte territorial de la empresa, a la que se llega desde los campos valorativos tradicionales
más tecnológicos, incluyendo en suelo rural cualquier actividad económica reglada. Se
produce, así, la sustitución teórica de la renta de la tierra, por la renta de la explotación,
en consonancia con la agricultura moderna y la Política Agraria Comunitaria y con el fin
de resolver la inclusión, cada vez más frecuente, de explotaciones no agrarias en suelo
rural. En la misma dirección debe considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta
potencial, lo que permite incluir en la valoración la mejora tecnológica y económica para la
modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural.
Por otro lado, desde la perspectiva metodológica, se propone un tratamiento novedoso en
el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferen-
