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TÍTULO I. La Disciplina Urbanística
por ser disconformes su uso con el ordenamiento urbanístico vigente en
el momento de la pertinente solicitud, y tampoco fueran susceptibles de
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, por transcurso del
plazo establecido legalmente para ello.
Concretamente, en nuestra Comunidad autónoma el obstáculo para el acceso
registral de estos inmuebles ha sido claramente el artículo 27 del RDUA, y la
necesidad que establece dicho artículo de que todas las declaraciones de obra
nueva terminada se acompañen de la licencia de ocupación o utilización, siendo
así que las obras a que nos referimos no iban a poder obtener, como acabamos de
decir, la licencia.
La cuestiónes dudosa, si bienpodemos concluir finalmente, por varias razones,
que se basan en una interpretación sistemática y teleológica de la frondosa
legislación urbanística y registral existente, en lo siguiente: no tiene sentido
someter toda declaración de obra nueva a los mismos requisitos, y algunos
de éstos, entre los enumerados legal y reglamentariamente, sólo cumplen su
función tratándose de determinadas construcciones. En efecto, cuando el
artículo 20.2 del Texto Refundido sobre la Ley del Suelo, tras la reforma del
Real Decreto Ley 8/2011, precisa los requisitos de acceso al Registro de la
Propiedad de las obras nuevas terminadas, con la finalidad de impedir que
puedan ser objeto de inscripción registral aquellas que no posean la licencia
de ocupación, está dejando fuera de su marco de regulación aquellas obras
que, justamente por las circunstancias en que se desarrollaron (que son las
que las convierten en acreedoras de la asimilación al fuera de ordenación) no
se sujetaron a proyecto alguno, por vivir al margen de la legalidad urbanística.
Respecto de estas obras nuevas “antiguas”, la resolución por la que se
declara el inmueble en situación asimilada a la de fuera de asimilación,
será, a nuestro entender, el título administrativo que le dé, en la medida de
lo posible, carta de naturaleza, permitiéndole emerger del limbo jurídico.
Y esto es lo que reconoce la reforma operada por el legislador estatal en el
art. 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, al distinguir en su párrafo
4º los requisitos del acceso registral de las obras en situación de “fuera de
ordenación”, si bien en la Comunidad Autónoma Andaluza tales supuestos
son propiamente de asimilación a la situación de fuera de ordenación. Ahora
bien, tal reflejo registral debe dejar constancia de la situación de asimilación
a la de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción,
edificación e instalación, para lo que será preciso aportar al Registrador el
acto administrativo mediante el cual se declare la situación de asimilación a la
de fuera de ordenación, reflejando literalmente las condiciones que delimitan
