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Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma Andaluza
tras en la institución sancionatoria, la vinculación
ad personam
propia del principio
de culpabilidad determina que la acción sea dirigida al sujeto responsable de los
hechos constitutivos de infracción, en la acción de restauración de la legalidad y
de reposición de la realidad física alterada, la vinculación
ob rem
, propia del carác-
ter real de los deberes urbanísticos, determina que la misma haya de ser entendida
con el propietario del inmueble, aun cuando no haya sido éste el responsable de las
obras realizadas sin licencia, por cuanto sólo él tiene la posibilidad de proceder al
restablecimiento del orden urbanístico infringido, como titular del
ius aedificandi
y como sujeto, en consecuencia, de los derechos y deberes que el planeamiento y
la legislación urbanística le otorgan e imponen.. A resultas de lo anterior cabe in-
ferir que en caso de transmisión de la finca o inmueble en los que se han realizado
obras contrarias a la legalidad urbanística, será el nuevo propietario, aun no siendo
responsable directo de su ejecución, el que venga obligado a realizar las actividades
necesarias para legalizar dichas obras o, en su caso, para reponer, mediante demo-
lición o reconstrucción de lo indebidamente construido, la realidad material trans-
formada por las mismas, pues en ese supuesto operaría el principio de subrogación
real en virtud del cual la enajenación de una finca no alterará su situación objetiva,
fijada por el estatuto urbanístico de la propiedad inmobiliaria, subrogándose el ad-
quirente, en virtud del artículo 18 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo de Suelo, en los
derechos y obligaciones del transmitente, ya que éstos tienen carácter “
ob rem
” y
siguen por ello a la cosa y no a la persona.. Así lo declaran reiteradas Sentencias del
Alto Tribunal, entre las que se cita, por su ilustrativa redacción, la de 12 de mayo
de 2006
309
conforme a la cual “
los terceros adquirentes del edificio cuyo derribo se or-
dena, o de sus elementos independientes, ni están protegidos por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria, ni están exentos de soportar las actuaciones materiales que lícitamente sean
necesarias para ejecutar la sentencia; su protección jurídica se mueve por otros cauces,
cuales pueden ser los conducentes a dejar sin efecto, si aún fuera posible, la sentencia de
cuya ejecución se trata, o a resolver los contratos por los que adquirieron, o a obtener del
responsable o responsables de la infracción urbanística, o del incumplidor de los debe-
res que son propios de dichos contratos, el resarcimiento de los perjuicios irrogados por
la ejecución. no están protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria porque éste
protege el derecho real, que pervive aunque después se anule o resuelva el del otorgante o
transmitente; pero no protege la pervivencia de la cosa objeto del derecho cuando ésta, la
cosa, ha de desaparecer por imponerlo así el ordenamiento jurídico. Y no están exentos de
soportar aquellas actuaciones materiales porque el nuevo titular de la finca queda subro-
gado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos
”.
309 RJ 2006\3646
