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Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma Andaluza
de beneficio económico al resultar legalizadas las obras verificadas por el infractor.
En el segundo se recoge la exigencia de motivación de dicho incremento con
especificación de los criterios que se han tomado en cuenta para su cálculo, evitando
así unos aumentos injustificados que darían lugar a que la actuación administrativa
pudiera calificarse de arbitraria y desproporcionada.
En definitiva, el artículo 72 del presente Reglamento pretende aclarar y concretar los
supuestos de exclusión del beneficio económico del infractor, fijando los criterios
concretos para la valoración del mismo y exigiendo una motivación adecuada de los
actos administrativos que hagan referencia al mismo, en aras a un incremento de la
seguridad jurídica y al cumplimiento del mandato general recogido en el artículo 9.3
de la CE relativo a la interdicción de arbitrariedad de los poderes públicos.
En relación con la valoración que sirve de base al cálculo del beneficio económico,
a la que se refiere el párrafo cuarto, hemos de realizar unas observaciones
complementarias que exponemos a continuación:
La referencia al valor de uso o alquiler a precios de mercado para la fijación de la
cuantía del beneficio económico que se haya podido producir en la comisión de una
infracción, cuantía que sirve de tope para la de la multa de forma que nunca sea ésta
inferior al referido beneficio es un criterio que introduce el Reglamento respecto de
la Ley en cuanto en ésta no se concretaba tal forma de cálculo.
La consideración de este beneficio se realizará tanto en casos de inmuebles
destinados a uso propio –en este caso se calculará una renta hipotética o potencial-
como a una actividad económica que produzca una renta real.
El valor de uso o de utilidad es el que deriva de la capacidad que tiene un bien de
satisfacer nuestras necesidades; es un valor que se fundamenta en la apreciación
que se tiene del bien; es variable según el rendimiento de ese uso, ya sea presente o
futuro, es decir constatable o previsto.
La valoración se realizará por los métodos habituales para el caso de arrendamientos
como puede ser el de capitalización de la renta o también el de comparación. Se
entiende que, si ha existido una actividad arrendaticia o económica, el beneficio
será equivalente a la renta neta real producida por la actividad. En el caso de una
vivienda para uso propio habrá de calcularse una renta potencial.
Cabe considerar a efectos de las valoraciones de las rentas los criterios la Orden
ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles
y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras en lo que se refiere
