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TÍTULO II. Las Infracciones Urbanísticas y Sanciones
No deben considerarse, a efectos del Reglamento, los conceptos del beneficio
empresarial -el del constructor o contratista-, los honorarios profesionales y los
tributos. Con éstos han de entenderse excluidos otros varios costos que intervienen
en el de las obras pero que, por concisión, no especifica el Reglamento y no han de
computarse por asimilación con los anteriores. Tampoco debe incluirse en el cálculo
el valor del suelo ya que es la obra o la acción realizada lo que se valora, excepto en
aquellos casos en que el elemento a valorar es el suelo, como en los de parcelación.
Es decir, el Reglamento contempla que el valor que ha de servir de base al cálculo
es el que se conoce por “coste de ejecución material” y no el “de contrata”, en el
que intervienen el beneficio del constructor o contratista y los gastos generales,
conceptos que se excluyen.
El criterio establecido en la regla
b)
del artículo analizado viene a seguir el previsto
para el coste de ejecución desde la Norma 12 “Valoración de construcciones” del
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de
valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar
el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
.
Por contra, no es coincidente con el considerado en la normativa de valoración
hipotecaria que contempla como coste de la edificación (art. 18 de la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras) el de contrata y, mucho
menos, el calificado “de reemplazamiento bruto” por dicha Orden.
Sobre loquesignificao integrael conceptodel valor enventanonecesitamayor comentario
como no sea en su relación con el valor o costo de la obra ejecutada precisamente.
Ahora bien, mientras que el coste de ejecución es la base del valor total de una obra,
cuyo cálculo sobre una obra existente es bastante objetivo –basta con el análisis
de los elementos de los que depende y están a la vista-, el valor en venta ya es algo
subjetivo en el que intervienen no ya sólo el de contrata sino el margen de beneficio
del promotor y otros de índole variable (costes de financiación y administración
por ejemplo).
El RDU prevé una regla ante esa variabilidad del valor de venta señalando que hay que
optar por los valores más bajos de los obtenidos en la información recogida.
Hay que considerar que el valor o costo de ejecución puede ser independiente
del valor de venta. Tal costo sólo depende, básicamente, del tipo de materiales y
acabados, del método y medios de ejecución y de la localización de la obra. Eso sí, es
