390
Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma Andaluza
lugar a la prueba documental. Cuando no sea posible la averiguación directa, y a modo
de ejemplo, pueden seguirse los siguientes:
a) el cálculo del
valor inicial
puede tener lugar a partir de la Encuesta Anual
de Precios de la Tierra por provincias y aprovechamiento del Anuario de
Estadísticas Agrarias de Andalucía (en consideración expresa a la extensión y
características de las tierras).
491
b) el
valor de venta
(valor final) puede determinarse teniendo en cuenta el valor
de mercado de parcelas similares en el mismo término municipal, acudiendo
por ejemplo, a encuestas a inmobiliarias de la zona, anuncios en páginas
inmobiliarias obtenidas en Internet o anuncios de vendedores en parcelas
colindantes.
492
Cuando no sea posible para la Administración (por la dificultad probatoria que
conllevaría) averiguar el precio de venta de cada una de las parcelas, bastará – siempre
que la naturaleza de los terrenos sea semejante- la aplicación del precio de venta
conocido para una de las parcelas, a todas los demás, salvo prueba en contrario de los
demás interesados (STS 8/4/1998
493
) en aplicación del artículo 228.7 TRLS76, que
establecía una previsión similar).
2.
El apartado segundo de este artículo 88 sanciona las segregaciones que tengan
dimensiones inferiores a las determinadas como mínimas en el instrumento de
planeamiento, pero que no constituyan una parcelación urbanística en los términos
señalados en el apartado anterior.
La diferencia, por tanto, radicará en lamaterialización en el supuestode parcelaciones
urbanísticas en suelo no urbanizable de una serie de actos (aunque pueda tratarse de
simples indicios) que implican que el proceso urbanizador se ha puesto en marcha.
491 La mayor o menor posibilidad de llevar a cabo actuaciones urbanizadoras en suelo rústico no debe tenerse en cuenta a
la hora de determinar este valor inicial, pues este tipo de actuaciones están totalmente prohibidas en suelo rústico.
492 Debe matizarse al respecto que no es posible hacer una valoración final de las parcelas como si nos encontrásemos
ante una parcelación rústica, cuando en realidad nos encontramos ya ante una parcelación urbanística (STSJ Andalucía
27/5/2010, JUR/2010/329887, FJ 8ª).
493 RJ 1998/3088.
