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Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma Andaluza
suelo no urbanizable en que consiste esencialmente la parcelación ( art. 66.2
LOUA), mediante interposición de sociedades, propiedades horizontales,
complejos inmobiliarios, o a través de otras asignaciones de uso o cuotas en pro
indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro
elemento societario, puedan existir diversos titulares a lo que corresponda el
uso individualizado de una parte del inmueble, y ello con independencia de lo
establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, siempre que
esta división sucesiva o simultánea de terrenos, fincas o parcelas en dos o más
lotes pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
Nunca se insistirá bastante en que existe parcelación urbanística prohibida y nula
de pleno derecho en suelo no urbanizable cualquiera que sea el mecanismo jurídico
que haya consagrado una yuxtaposición entre
a) la titularidad de un derecho separado y exclusivo de un elemento del inmueble y
b) la cotitularidad pro indiviso de cualquiera de los elementos comunes a que
se refiere el art. 396 como anejos inseparables; por más señas, y en definitiva,
como señala la clarificadora Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 12 de julio de 2010, confirmatoria de la nota
de calificación recurrida, “
el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el
proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente
para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de las fincas,
la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal
del derecho y del aprovechamiento, y en general, todos aquellos supuestos en que
manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en
la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos”.
Es necesario hacer una interpretación de los preceptos del RDUA que los dote de
un sentido orgánico y sistemático, orientado a la salvaguarda de las finalidades de la
disciplina urbanística. Y en particular, en materia de disciplina preventiva a través
de las licencias, este párrafo tercero del art 8.a del RDUA requiere que, en primer
lugar, recordemos lo dispuesto en el art. 66 LOUA, tras la reforma operada por la
Ley 13/2005, de 11 de noviembre:
