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Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma Andaluza
la comunidad pro indiviso, la configuración real del negocio se aparta del régimen
establecido en el art. 394 CC. Y ello ocurrirá cuando del tipo negocial elegido y de
las circunstancias que lo rodean, el operador jurídico (Notarios y Registradores de
la Propiedad en el ejercicio de sus funciones de autorización y calificación) deduzca
que hay indicios de que va a existir ese uso individualizado anticipatorio de una
reparcelación “desordenada” y en todo caso nula de pleno derecho cuando se trate
de suelo no urbanizable.
Añade el precepto que la simple voluntad manifestada de no realizar pactos sobre
el uso no podrá excluir tal aplicación, pues cuando efectivamente el negocio
conlleve el uso individualizado, la voluntad particular manifestada no deroga lo
establecido en la Ley, y ello pues, no es ley dispositiva, y de conformidad con el
art. 6.3 del CC
la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos
en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público
ni perjudiquen a terceros.
Por tanto, en los casos en los que se hayan detectado estos actos reveladores de un
uso individualizado de una parte del inmueble, y por tanto de la posible ilicitud
de la causa de negocio elegido por los otorgantes -1276 CC--, y en función de lo
dispuesto por la propia LOUA para las parcelaciones urbanísticas según la clase de
suelo de que se trate, se deberá exigir la acreditación de la existencia de la preceptiva
licencia urbanística o la declaración de su innecesariedad. Creo que el rigor en la
autorización e inscripción de instrumentos públicos que puedan contener actos
de parcelación que resulta de la norma urbanística no es mayor que el exigido a
los fedatarios públicos, por ejemplo, en la regulación del blanqueo de capitales que
obliga a losNotarios a apreciar el sentido jurídicodedeterminados actos dispositivos,
no sólo por lo que resulte del título correspondiente, sino de una pluralidad de
instrumentos ajenos pero conexos con aquel. Quizá esta apreciación conjunta es la
que permitirá en muchas ocasiones al Notario o Registrador cerciorarse de si de una
pluralidad de actos negociales se infiere o resulta la atribución a sus destinatarios de
facultades de uso exclusivo e individualizado sobre parte de un inmueble proscritas
por la legislación urbanística.
Loque no implica necesariamente que en todos y cada unode los negocios descritos a
titulo ejemplificativo en el art. 66.2 conlleven de forma automática e inevitablemente
la presunción de existencia de acto revelador de uso individualizado de una parte
del inmueble con obligación de pedir licencia o declaración de innecesariedad para
autorizar o inscribir escrituras públicas.
