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TÍTULO I. La Disciplina Urbanística
Ahora bien la tenencia de licencia o declaración de innecesariedad no supone que
el peligro de asignación de uso individualizado quede definitivamente conjurado,
en cuanto que la existencia de acto administrativo autorizante no es el Jordán
purificador de la parcelación desordenada o prohibida. De la misma manera que
la inscripción registral de los actos no convalida los actos y negocios nulos, por
cuanto el título se inscribe porque es válido, y no es válido porque se inscriba (art.
33 de la LH), la declaración de innecesariedad no convalida las parcelaciones
que sean nulas. Por ello, el RDUA ha establecido en su art. 28.3, en el marco de
la coordinación y colaboración con el Registro de la Propiedad, la comunicación
por los Registradores de la Propiedad a la Consejería competente en materia de
urbanismo de las solicitudes de inscripción registral de parcelaciones con licencia
o declaración de innecesariedad cuando estimaran que, no obstante la existencia
de tales actos administrativos, los negocios pretendidos pudieran ser contrarios a la
ordenación urbanística y territorial.
De esta forma queda cerrado el círculo en cuanto la duda fundada del notario-
registrador determina que se acredite la existencia de título administrativo
autorizatorio, y si, persiste tal duda a pesar de la existencia de título, la comunicación
a la autoridad administrativa permite la reacción por ésta para adoptar las medidas
tendentes a garantizar el cumplimiento de la legalidad urbanística, en su caso a
través de la impugnación jurisdiccional o petición de revisión de oficio del acto
autorizatorio.
Llegados a este punto, poco misterio supone lo establecido en el art. 8.a del
RDUA, que comienza reproduciendo el art. 66.2 de la LOUA, ya comentado. A
continuación añade una presunción que no es sino complemento o especificación
de la presunción legal:
Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible
parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso
de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de
los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a
la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente,
como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar
a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que
represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a
las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios
que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales.
En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la
correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad,
