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CAPÍTULO X. CATASTRO, REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y URBANISMO: LA NECESARIA " COORDINACIÓN"
− Fe pública:
En este caso nos encontramos ante otra presunción, en este caso
“iuris et
de iure”
, que protege al tercer adquirente de los defectos o vicios del titular registral que
le ha transmitido derechos reales sobre la finca inscrita (art. 34 de la LH).
− Prioridad:
Aparece perfectamente definido por el aforismo “prior in tempore, potior in
iure”. El derecho que accede en primer lugar al Registro goza de preferencia respecto a
los posteriores (art. 17 de la LH).
− Publicidad formal:
El Registro permite el acceso público a su contenido a través de
las exhibiciones de libros -cada vez más raras en la práctica-, certificaciones registrales y
notas simples, informando de esta manera a los interesados acerca de la situación jurídica
de las fincas inscritas (arts. 221 a 237 de la LH y 332 a 355 del Reglamento Hipotecario).
Resultan evidentes las ventajas que se derivan de esta institución. Los adquirentes de
inmuebles se verán eximidos de realizar una profusa indagación acerca de la cadena
ininterrumpida de transmitentes que le preceden, lo cual resulta laborioso, caro y, sobre
todo, muy lento. Asimismo, podrán confiar en que no existen cargas ocultas sobre la
fincas que no se encuentren plasmadas en los asientos. Del mismo modo, se produce un
importante ahorro respecto al coste de las operaciones inmobiliarias: no será necesario
contratar seguros que cubran el riesgo de la transmisión, ya garantizada por el Registro
de la Propiedad, resultando además que las pólizas no cubren la recuperación
in natura
del
inmueble sino el cobro de una indemnización pecuniaria
31
.
En este sentido, la institución registral desempeña una función eminentemente jurídica
y sustantiva. Se trata de tutelar el derecho a la propiedad privada, su transmisión y las
cargas que se pretendan constituir sobre las fincas.
A lo expuesto debemos añadir otro dato que no es baladí: la inscripción en nuestro sistema
de protección inmobiliaria no es obligatoria sino voluntaria
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. Algunos autores prefieren
hablar, con acierto, de una registración incentivada. En efecto, los ciudadanos son libres
de inscribir o no sus inmuebles, pero si lo hacen serán beneficiadoscon el juego de los
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GÓMEZ GÁLLIGO, F. J., “Grandes expectativas derivadas de la Ley 13/2015, de 24 de junio, en relación a la
coordinación del Registro de la Propiedad y del Catastro”, Catastro, n.º 84, Ed. Dirección General del Catastro,
Madrid, 2015, pp. 13-14.
32
LACRUZ BERDEJO, J. L.- SANCHO REBULLIDA, F., Derecho Inmobiliario Registral, Ed. Bosch, Barcelona,
1977, p. 131, considera que la inscripción voluntaria es propia de sistemas políticos democráticos y no
totalitarios, si bien puedan alegarse ciertos argumentos prácticos en favor de la inscripción constitutiva como
lo son facilitar la prueba de la propiedad o el conocimiento del patrimonio inmobiliario del deudor en favor de
los acreedores personales. Por su parte, LÓPEZ MEDEL, J., Teoría del Registro de la Propiedad como servicio
público, Ed. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1991, defiende una
progresiva implantación de la obligatoriedad de la inscripción fundándose en el carácter de servicio público del
Registro de la Propiedad y en la superación de su concepción como mera defensora de intereses privados.
