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CAPÍTULO X. CATASTRO, REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y URBANISMO: LA NECESARIA " COORDINACIÓN"
en el folio abierto a la finca, indicando la existencia de un expediente administrativo sobre
la misma, impide que el tercer adquirente pueda obtener el amparo del artículo 34 de la
LH en su favor, ya que carece del requisito de buena fe invocado por el precepto. Esta con-
secuencia es plenamente coherente con otro principio, el de publicidad registral, ya que
el interesado ha podido tener conocimiento del procedimiento incoado contra el titular de
la misma, de modo que sobre él deben recaer los riesgos de llevar a cabo tan arriesgada
adquisición inmobiliaria. A lo anterior debe añadirse la obligación legal, que recae sobre
el propietario de la finca, de comunicar a la Administración el cambio de titular (art. 39.5
del RDUA).
Asimismo, no se debe obviar que la omisión del asiento relativo al expediente adminis-
trativo sancionador o de protección de la legalidad urbanística conlleva una importante
consecuencia: la responsabilidad patrimonial de la Administración actuante con respecto
a los posibles daños y perjuicios que de la actuación administrativa pudiera derivarse para
terceros de buena fe (art. 65.2 del TRLS).
Lo anterior es consecuencia de un cambio de perspectiva en el legislador estatal desde
el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio. La anotación preventiva de incoación de los
expedientes de disciplina deja de considerarse como facultativa -así lo había entendido la
jurisprudencia
46
- para revestir un carácter obligatorio
47
. No resulta ajeno a ello el interés
público que preside el ejercicio de esta potestad administrativa, así como su inexcusable
ejercicio por las Administraciones competentes dado su carácter reglado (art. 3.1 RDUA).
Todo ello en el bien entendido de que la falta de dicho asiento no impide la subrogación
real del tercer adquirente en la posición jurídica del anterior titular registral, a efectos de la
reposición de la realidad física alterada (art. 27.1 TRLS y 168.2 de la LOUA, añadido éste
último por el artículo Único, apartado 40, de la Ley 2/2012, de 30 de enero)
48
.
46
Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 15 de noviembre de 2005 (JUR 2007\22030) y 22
de febrero de 2008 (JUR 2008\166285).
47
ARNÁIZ EGUREN, R., El hecho urbanístico y su tratamiento en el derecho positivo, Ed. Aranzadi, Cizur Menor
(Navarra), 2014, pp. 106-107 y 1138, destaca que, aunque el artículo 51 del Texto Refundido de la Ley de Suelo
de 2008 establece como voluntaria la práctica de los asientos en él mencionados, la anotación preventiva de
los acuerdos de inicio de los expedientes de disciplina urbanística revisten un carácter expresamente obligado
para la Administración al menos en los casos previstos en el apartado 2 de dicho precepto.
48
Como indica SÁNCHEZ DE LA CUESTA SÁNCHEZ DE IBARGÜEN, P.,
Disciplina urbanística: Posición de la
Administración Pública y de los particulares en los supuestos de revocación de la licencia sobre declaración de
ilicitud,
uimp.pdf
[leído el 15 de noviembre de 2012],
pp. 20-22, la concurrencia de un tercero de buena fe no impide la demolición de una obra ilegal, pues el Tribunal
Supremo, en su Sentencia de 4 de febrero de 2009 (RJ 2009\3306), confirmó que la protección del principio
de fe pública registral se extiende al derecho del titular sobre la finca pero no a la subsistencia física de las
edificaciones ilegales realizadas sobre la misma. Cabe añadir que esta excepción a la aplicación del principio
de fe pública registral ya había sido reconocido por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 2 de junio de 2006 (BOE n.º 169, de 17 de julio de 2006), FD 2, dado el carácter terminante del
mandato legal y su configuración, según la doctrina civilista, como
“obligatio propter rem”.
