1127
CAPÍTULO X. CATASTRO, REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y URBANISMO: LA NECESARIA " COORDINACIÓN"
En este sentido, la constancia en el Registro de los bienes demaniales facilita sobremanera
la labor de la disciplina urbanística. Con un examen del folio registral se podrá comprobar
que las edificaciones ilegales realizadas sobre fincas que tienen esta cualidad carecen de
límite temporal para la reposición de la realidad física alterada(art. 185.2 B, a de la LOUA),
y la sanción correspondiente adquiere la calificación de muy grave (art. 207.4 C, a de la
LOUA), dada la circunstancia de que los bienes demaniales deben ser clasificados por el
planeamiento urbanístico como suelo no urbanizable especialmente protegido (art. 46.1
a de la LOUA).
d)
También podemos añadir que el Registro constituye
un instrumento privilegiado
para la lucha contra lo que se ha venido en llamar “ingeniería urbanística”.
El examen del historial jurídico de la finca, mediante la lectura de la certificación registral,
permite localizar los primeros indicios de parcelación urbanística legal -especialmente en
suelo no urbanizable- mediante la el fraudulento uso de instituciones propias del Derecho
privado, tales como la enajenación de cuotas indivisas de la finca, la propiedad horizontal o
la creación de sociedades que encubren el fraccionamiento del terreno como paso previo
para la constitución de un asentamiento urbanístico generador de núcleos de población
en el ámbito rura
l53
.
Evidentemente, nos encontramos ante presunciones de actos reveladores de una parce-
lación ilegal que, posteriormente, deberán ser comprobadas sobre el terreno para llegar
a la conclusión, atendiendo a los datos fácticos, de que existe un proceso urbanizador en
ciernes. Así lo ha confirmado la doctrina de la Dirección General de los Registros y del No-
tariado, al afirmar que la enajenación de cuotas indivisas no implica por sí sola parcelación
urbanística sino que requiere la concurrencia de otros elementos: la asignación de usos
individualizados en las diversas porciones de la finca u otros elementos de juicio que mani-
fiesten la existencia de fraccionamiento físico del terreno
54
. No obstante, la publicidad de las
operaciones jurídico-inmobiliarias que se van realizando en las fincas registrales proporciona
una información precisa e importante para descubrir estas infracciones.
En este punto es donde de una manera más incisiva se muestra la imprescindible colabora-
ción entre la labor registral y la intervención de la disciplina urbanística. Si se pretende inscribir
segregaciones en suelo no urbanizable, y el Registrador tuviera dudas fundadas acerca de
la posibilidad de formar un núcleo de población, lo pondrá en conocimiento del Ayuntamiento
para que en el plazo de cuatro meses se pronuncie sobre si existe parcelación urbanística o no
(art. 79 del RHU). A este control
a priori
se añade otro más amplio en la normativa andaluza,
que autoriza al titular del Registro a comunicar a la Consejería competente en materia de
53
Artículos 66.2 de la LOUA y 8 a) del RDUA.
54
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de noviembre de 2013 (BOE n.º
297, de 12 de diciembre de 2013) y 10 de septiembre de 2015 (BOE n.º 235, de 1 de octubre de 2015), entre
otras muchas.
