EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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b)
El Registro de la Propiedad constituye, además, un instrumento privilegiado para
localizar los dueños de los inmuebles y las edificaciones
afectadas por el ejercicio
de las potestades de disciplina. De hecho, se presume que el propietario de los inmuebles
afectados es quien consta como tal en los asientos registrales (art. 39.5 del RDUA), lo
cual resulta absolutamente coherente con la finalidad del Registro como instrumento de
publicidad de las titularidades jurídico-reales inmobiliarias y el principio de legitimación
registral (art. 38 de la LH). También debemos añadir que dicha presunción no es absoluta,
sino que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario que deberá sustanciarse
durante el curso del procedimiento.
c) La protección del dominio público
es otro factor que debe tenerse en cuenta.
En un primer momento, dada la superior publicidad de la ley, se consideró innecesaria
la inscripción de los bienes demaniales en el Registro de la Propiedad. Sin embargo la
tendencia actual es absolutamente contraria, hasta el punto de que se ha establecido
como obligatoria la constancia tabular de dichas fincas
49
. Este criterio se ha reiterado
en relación con el demanio público marítimo-terrestre, estableciéndose el plazo legal de
dos años desde la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Costas para su acceso
registral
50
.
Debido a ello, el Registro se muestra como un elemento indispensable para la tutela de
dichos bienes en su integridad física y jurídica. De hecho, para la inscripción de edificaciones
cuyo plazo de demolición haya prescrito se requiere, entre otras circunstancias, que el
Registrador compruebe que el suelo no es de dominio público
51
, lo que sólo resulta posible
si tales bienes han sido previamente registrados
52
.
49
Art. 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
50
Disposición transitoria cuarta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Protección y Uso Sostenible del Litoral.
51
Art. 28.4 a) del TRLS.
52
Según las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de abril (BOE n.º 118,
de 17 de mayo de 2013), 4 (BOE n.º 160, de 5 de julio de 2013) y 11 de junio de 2013 (BOE n.º 166, de 12
de julio de 2013), la función calificadora se limita al examen de la escritura y los asientos practicados para
comprobar si la finca en cuestión consta inscrita como bien demanial, dada la obligación legal de hacerlo. Dicha
opinión ha sido criticada por DELGADO RAMOS, J, “168. Comentario a la Resolución de 15 de abril de 2013”,
, [visitado el 5 de mayo de 2016]:
“Por tanto, el registrador, antes de inscribir una edificación, debe cumplir el mandato legal de “comprobar
que el suelo no es demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.”, utilizando para ello
no sólo la información que conste en el historial registral, (lo cual es una afirmación obvia, pero en este punto,
completamente superflua pues no aporta nada a efectos prácticos), sino cualesquiera otros medios fiables a
su alcance, y entre ellos, y de modo destacado, el requerimiento individualizado a la administración para que
se pronuncie sobre un suelo concreto, (como prevén determinadas leyes reguladores de propiedades públicas
especiales) o, mejor aún, la consulta a lo que esa administración ya haya manifestado (aunque no lo haya
inscrito) en su deber de delimitación general del dominio público, o de las servidumbres públicas que afecten
al dominio privado colindante, por ejemplo, a través de la asociación de información territorial de la calificación
administrativa del suelo a que se refiere el art 9 de la ley hipotecaria”.
