EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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cubra la totalidad de las cantidades aportadas por los adquirientes, incluidos los impuestos
aplicables, más el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha
prevista de entrega de la vivienda y ello, desde la obtención de la licencia de edificación.
En caso de garantizarse las cantidades anticipadas mediante seguro de caución, dicha
disposición adicional primera exige que se suscriba una póliza individual por cada
adquiriente. El seguro deberá alcanzar la fecha de construcción y entrega de la vivienda.
Para el caso de que se conceda una prórroga para la entrega de la vivienda, se puede
prorrogar el seguro por el promotor, debiendo informar al asegurado. En lo que hace la
ejecución, la disposición previene que si la construcción no llega a buen fin en el plazo,
se deberá requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las
cantidades y, si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar
al asegurador. Además el asegurador no puede oponer las excepciones que correspondan
contra el tomador; en especial, la falta de pago de la prima no es una excepción oponible,
y si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al
asegurador. Éste deberá indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.
Si la forma de garantizar las cantidades anticipadas consiste en la suscripción de aval y
la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo
fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y si éste no procede
a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución. El
requerimiento deberá hacerse en el plazo de dos años desde el incumplimiento del promotor,
ya que alcanzada esta fecha, se producirá la caducidad del aval. Si la reclamación previa
al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al avalista (D.A. 1ª.Dos.2. Ley
38/1999 de 5 de noviembre).
Finalmente, resulta de interés la cita de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de
abril de 2016, que afirma que la obligación del promotor de devolución de las cantidades
entregadas a cuenta por los compradores de una promoción respecto de la que se había
concertado la póliza colectiva de avales, en caso de resolución por incumplimiento, estaba
cubierta por la póliza colectiva, aunque no hubieran sido extendidos los avales individuales.
j) Establecimiento de derechos de tanteo y retracto
Con carácter aclaratorio ha de subrayarse que resulta pacífica en nuestra doctrina la consi-
deración de que los tanteos y retractos legales, a diferencia de los derechos de adquisición
de origen voluntario, constituyen una manifestación de lo que la doctrina ha calificado como
“límites intrínsecos del derecho de propiedad”, en la medida que su reconocimiento no
supone una restricción singular en el contenido normal del derecho de propiedad, sino que
contribuye a perfilar los contornos que delimitan ese contenido de acuerdo con su función
social. En este sentido la reciente Sentencia Tribunal Constitucional 154/2015 recaída en
el recurso de inconstitucionalidad interpuesto precisamente contra los artículos de la Ley
13/2005, de 11 de noviembre, que regulan los derechos de tanteo y retracto en relación
con las viviendas protegidas, declara que
«es también claro que en el marco del Estado
social (art. 1.1 CE), el legislador esta autorizado a negar pura y simplemente el derecho de
