EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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Según precisa el apartado sexto del precitado artículo, el derecho de tanteo se ejercerá
hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología
de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la
enajenación y el derecho de retracto se ejercerá por el precio de transmisión, que no podrá
superar el máximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el párrafo anterior.
Alude también el artículo en su apartado séptimo a los tanteos y retractos convencionales
en las promociones de viviendas protegidas conminando a respetar el ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto legal a los que se refiere este artículo. Finalmente en su
apartado octavo prevé la posibilidad de designar por los titulares de los derechos de tanteo
y retracto, a quién se adjudica la vivienda protegida, que se subrogará en la posición de
aquellos, si bien compele a que la selección de dicha persona adjudicataria se realice
respetando los principios de igualdad, publicidad y concurrencia con observancia de las
normas de selección de los adjudicatarios de vivienda protegida.
La anterior regulación ha resultado avalada por la, tan frecuentemente citada, Sentencia del
Tribunal Constitucional en los siguientes términos
«El sometimiento al ejercicio del derecho
de tanteo y retracto no afecta a la facultad en si de trasmitir; incide sólo sobre la de elegir
adquirente. A su vez, tal limitación afecta sólo a las trasmisiones inter vivos, no a las
mortis causa. Además, las trasmisiones inter vivos a las que se refiere son las segundas
y sucesivas y únicamente durante el periodo de vigencia del régimen legal de protección.
(…) En todo caso, el ejercicio de estos derechos, aunque responda a fines distintos, no
asociados a comportamientos antijurídicos de los beneficiarios de viviendas protegidas, no
produce en abstracto perjuicios de relevancia desde la perspectiva del control constitucional
de las exigencias derivadas del art. 33 CE: es habitual que al vendedor le sea indiferente
quien sea el comprador. En consecuencia, únicamente podría resultar perjudicado el
propietario que tenga interés en que el adquirente sea una persona determinada y sólo si
la Administración opta por ejercer efectivamente sus derechos de tanteo y retracto. Ahora
bien, incluso en este caso, al menos desde la perspectiva de control abstracto que aquí
corresponde, ese perjuicio carece de significación porque no puede reputarse sorpresivo
ni inesperado en el marco de un sector del ordenamiento necesariamente expuesto a una
fuerte intervención pública y a cambios normativos; ese sector es el que permitió en su
momento al transmisor acceder a una vivienda en condiciones privilegiadas (mejores de
las que ofrece el mercado) a cambio de un régimen de uso y disposición (más restringido
que el ordinario del Derecho privado) que ya entonces era especial y estaba fuertemente
intervenido. Consecuentemente, la sujeción del titular de viviendas protegidas al ejercicio
de derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración de la Junta de Andalucía se
ajusta al régimen constitucional del derecho de propiedad (art. 33 CE)».
Por su parte, el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía
desarrolla los derechos de tanteo y retracto en los artículos 50 a 54 y de su regulación se
infiere que la Administración de la Junta de Andalucía podrá ejercer los derechos de tanteo y
retracto legal a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (antes EPSA),
que previa solicitud y acuerdo al respecto, se podrá ceder el ejercicio de estos derechos a fa-
vor del Ayuntamiento o entidad pública que designe la Administración de la Junta de Andalucía
