EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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La LOUA regula la reparcelación en la Sección Séptima, Capítulo I, Título IV, art.100 al
104, definiendo la misma como
”la operación urbanística consistente en la agrupación
o reestructuración de fincas, parcelas o solares incluidos en el ámbito de una unidad
de ejecución, para su nueva división ajustada a los instrumentos de planeamiento de
aplicación, con adjudicación de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en
proporción a sus respectivos derechos”.
De esta forma, el derecho de aprovechamiento
que corresponde a cada uno de los propietarios, una vez aplicados los coeficientes
previstos en el planeamiento urbanístico de aplicación se concreta en un uso determinado
y tipología. La Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la LOUA, introduce el
concepto de aprovechamiento urbanístico como
“el parámetro que delimita el contenido
económico del derecho de propiedad en un suelo”,
determinándose mediante la aplicación
de los valores de repercusión a las edificabilidades correspondientes a cada uso asignado,
redefine los conceptos de aprovechamiento objetivo y subjetivo e introduce el concepto
de aprovechamiento preexistente (nuevo apartado 5 del art. 59). Resulta ilustrativa al
respecto, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, (Sala de lo Contencioso-
Administrativo, Sección1ª), núm. 880/2006 de 13 junio, RJCA 2006\932, que explica de
forma didáctica la técnica de asignación de aprovechamientos urbanísticos.
Los coeficientes correctores constituyen una técnica urbanística para la concreción del
aprovechamiento, cuya aplicación no es obligatoria sino que dependerá de que en el ámbito
del sector existan usos o tipologías edificatorias con una rentabilidad diferente. La aplicación
de estos coeficientes deviene de la desigual situación de las fincas aportadas y por tanto
de los derechos, así como de las parcelas resultantes que aunque sean diferentes deben
ser proporcionales en valor a su aportación. El art 61 de la LOUA regula los coeficientes
de uso y tipología, pero permite la aplicación de otros coeficientes como el de localización,
vivienda protegida, mayor o menor coste de mantenimiento de las infraestructuras según
la tipología y cuantos prevea el planeamiento o incluso acuerden los interesados junto con
la Administración actuante, si estos no estuvieren previstos. En estos casos dispone el
apartado 3 que se utilizarán los valores relativos de repercusión de los terrenos para lograr
la finalidad equidistributiva que la fijación de coeficientes debe perseguir, de acuerdo a los
criterios fijados por la normativa técnica de valoración catastral.
La delimitación de la unidad de ejecución, art. 100.4 de la LOUA,
“implica la afectación de
las fincas, parcelas o solares a la operación reparcelatoria, con prohibición de otorgamiento
de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de dicha
operación”.
Este precepto es importante y sin embargo a veces no es tenido en cuenta por
los municipios, otorgándose licencias de parcelación con los efectos jurídicos que en el
patrimonio del propietario tiene toda licencia y que en la práctica pueden impedir o incluso
hacer inviable el desarrollo y ejecución del ámbito donde se estén otorgando las licencias.
Aunque es preciso señalar que no sólo está prohibido otorgar licencias una vez delimitada la
unidad de ejecución, sino incluso antes de dicha delimitación. Recordemos que las Unidades
de Ejecución pueden ser delimitadas con independencia y posteriormente al plan por el
procedimiento previsto en el art 106, cuya flexibilidad permite a todos aquellos interesados
