EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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Todo lo anterior conlleva que los nuevos propietarios se subrogan en todas las cargas
y deberes derivados de la ejecución del ámbito de planeamiento, así como en las
obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido
objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible
efecto de mutación jurídico-real. Resulta discutible si las obligaciones asumidas en un
convenio urbanístico no inscrito en el Registro de la Propiedad por el antiguo propietario
las debe asumir el nuevo.
Por ello es importante tener en cuenta lo dispuesto en el art. 27 del TRLSRU15 en cuanto a
las determinaciones que deben contener los títulos de transmisiones de terrenos, debiendo
hacerse constar en el correspondiente título los deberes legales y las obligaciones
pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones de
transformación urbanística. Su incumplimiento permite rescindir el contrato en el plazo de
cuatro años y exigir la correspondiente indemnización.
Por otro lado, las cuotas de urbanización deben ser giradas a quien resulte propietario
debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento mismo del giro sin que
pueda la Entidad Gestora dirigirse directamente contra un no propietario registral en ese
momento, cuya posición es ajena al proceso de gestión y respecto de la del propietario
inscrito y deudor directo.
La LOUA regula los efectos concretos que para cada sistema de actuación tiene la
reparcelación:
−
Para el sistema de expropiación, el art. 114.2 prevé la posibilidad de aplicar la
reparcelación para la inscripción y adjudicación de fincas resultantes de la ordenación en
los supuestos en los que se convenga esta modalidad para el pago del justiprecio de la
expropiación, y para la distribución de los beneficios y cargas en los supuestos en los que
se acuerde la liberación de la expropiación de bienes afectados.
−
El art. 127 determina los efectos de la aprobación del Proyecto de Reparcelación en el
sistema de cooperación, habilitando a la Administración actuante para el desarrollo de los
siguientes actos de disposición:
•
La ocupación inmediata de todos o parte de los bienes incluidos en su ámbito, con
el correlativo derecho de disposición de los mismos con carácter fiduciario, bien de
oficio o a propuesta de la entidad gestora y a su favor.
•
La inscripción en el Registro de la Propiedad del suelo de cesión obligatoria y gratuita
a favor de la Administración actuante, en los términos previstos en la legislación
general y de conformidad con lo que establezca el proyecto de reparcelación.
•
Enajenar o autorizar a la entidad gestora la enajenación de suelo edificable reservado
para sufragar los costes de la ejecución de la actuación urbanística y del proyecto
de reparcelación, hasta la definitiva liquidación de la misma.
