EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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Los saldos de la cuenta de liquidación del proyecto se consideran provisionales y a
buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación.
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La liquidación provisional estará sujeta, en su caso, a las variaciones que se generen
en la ejecución, incluida las eventuales retasaciones de cargas que pudieran aprobarse por
las Administración actuante, procediéndose a la liquidación definitiva cuando se produzca
la recepción de las obras de urbanización, justificándose entonces con total precisión
todos los gastos devengados.
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Los saldos de reparcelación son deudas líquidas y exigibles que median entre cada uno
de los interesados y la administración actuante.
Hay que tener en cuenta que nuestra jurisprudencia ha declarado que el citado plazo de
cinco años es de carácter prescriptivo y plazo límite para aprobar la liquidación definitiva
a través de una interpretación literal del precepto. De esta manera se pronunció el TSJ
de Madrid en su Sentencia de 10 de mayo de 2007 y en su Sentencia de 13 de mayo
de 2010. De igual modo, la Sentencia del TSJ C. Valenciana de 2 de enero de 2001 y la
Sentencia del TSJ de Navarra de 30 de marzo de 2004, mantienen que resulta contrario
a la normativa vigente que se apruebe una nueva cuenta de liquidación provisional de la
reparcelación, una vez transcurridos casi once años desde dicha aprobación, todo ello
conforme al art 128 del RGU78, que pretende proteger a terceros adquirentes frente a la
perpetuidad de la liquidación de la reparcelación.
La afección será inscrita en el Registro de la Propiedad, una vez aprobado y firme en vía
administrativa el Proyecto de Reparcelación, según regulan los artículos 23.6, 65.1.a)
del TRLSRU15 y 19 del RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción
en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Se hará constar
mediante inscripción. La iniciación del expediente de reparcelación constará mediante
nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes que
tendrá una duración de tres años, salvo prórroga, por otros tres años a instancias de la
Junta de Compensación o Administración Actuante. En el art. 68 se contienen las normas
que deben regir en la práctica de los asientos registrales del proyecto de reparcelación,
siendo el título en cuya virtud se inscribe suficiente para la modificación de entidades
hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de
excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos
reales incompatibles en la que forma que reglamentariamente se determine.
En cuanto al debate acerca de si debe o no protocolizarse, el art 6 del referido RD
1093/1997, y el art 66 del TRLSRU15 despejan las dudas, ya que dejan en manos de la
Administración actuante la exigencia de su protocolización o no, siendo suficiente en caso
de no optar por ella, la certificación administrativa expedida por el órgano urbanístico
actuante, en la que se hará constar en la forma exigida por la legislación hipotecaria las
circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo.
