EL DERECHO SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA
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La referencia al artículo 117.2 de la Ley del Suelo debe entenderse referido al Real Decreto
1346/1976, de 9 abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen
del Suelo y Ordenación Urbana. El artículo 117.2 de dicho texto legal recogía lo siguiente:
Los polígonos se delimitarán teniendo en cuenta los siguientes requisitos:
−
Que por sus dimensiones y características de la ordenación sean susceptibles de
asumir las cesiones de suelo derivadas de las exigencias del Plan y de los Programas
de Actuación Urbanística.
−
Que hagan posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización.
−
Que tengan entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía
de la actuación.
Dichas consideraciones quedan recogidas en el artículo 105.1 de la LOUA que indica,
como se ha explicado anteriormente, que
“la delimitación de las unidades de ejecución
deberá asegurar su idoneidad técnica y viabilidad económica, y permitir en todo caso el
cumplimiento de los deberes legales y la equidistribución de los beneficios y las cargas
derivados de la ordenación urbanística”.
Como excepción a lo anteriormente expuesto, el suelo clasificado como suelo urbanizable
ordenado siempre debe quedar incluido en unidades de ejecución, salvo en su caso los
terrenos destinados a sistemas generales, según indica el art. 105.3.
Como se ha venido indicando, resulta necesario para que la actividad de ejecución
pueda ser llevada a cabo con éxito, que ésta sea rentable. En caso contrario, ningún
propietario estaría interesado en acometerla. En aquellos supuestos en los que, debido
a las cargas impuestas por el planeamiento (ya sean cesiones, obligación de acometer
determinadas obras...) se prevea que el coste de las cargas sea igual o mayor que la
rentabilidad a obtener de dichas unidades de ejecución (a través del rendimiento a obtener
del aprovechamiento lucrativo que se pueda materializar en ellas), se establece en la Ley
la posibilidad de proceder por el Ayuntamiento a una reducción de las cargas a asumir por
los propietarios o a realizar una compensación económica por parte de la administración,
o incluso una combinación de ambas medidas. Todo ello, para posibilitar la rentabilidad de
la unidad de ejecución y, por tanto, su ejecución.
De igual modo, dispone la LOUA una serie de particularidades atendiendo a la clase
de suelo donde se delimiten las unidades de ejecución. Así, para el suelo urbano, y
excepcionalmente en suelo urbanizable, permite la delimitación de unidades de ejecución
discontinuas (art. 105.2). Igualmente, se permite de forma excepcional la delimitación de
unidades de ejecución que contengan suelos clasificados como urbano no consolidado y
como urbanizable, en situaciones limítrofes entre ambas clases de suelo y con objeto de
obtener una solución de mayor coherencia en atención a la realidad física (art. 105.4).
